Სასტუმროს რეკონსტრუქციის განხორციელება მყარი ბიუჯეტის გარეშე არ შეიძლება — ეს იგივეა, როგორც ოთახის აშენება კედლების გაზომვის გარეშე: მასალები და ფული ამოიწურება სამუშაოს დასრულებამდე. ეს სახელმძღვანელო ახსნის, როგორ უნდა განაწილდეს FF&E-ს ბიუჯეტი კატეგორიების მიხედვით (საპრანგლე 25–35 %, ავეჯი 30 %, სარემლე 15 %, განათება 10 %, დამატებითი აკსესუარები 5–10 %), რატომ არის საჭიროებული 15–20 %-იანი რეზერვი, როგორ გამოიყურება რეალისტური დროგანაკვეთა და რა შემოსავალს შეგიძლიათ მოელვან. მიუხედავად იმისა, რომ 50-ოთახიან ბუტიკურ სასტუმროს ან 300-ოთახიან ბიზნეს სასტუმროს ახალი სახე აძლევთ, ეს ციფრები მომდინარეობენ რეალური პროექტებიდან — არ არის თეორიული გამოთვლები.
Ვარ ამ სფეროში 2010 წლიდან და ვეძურე სხვადასხვა გონიერი მენეჯერი, რომელთაც ერთი და იგივე სამი შეცდომით დაკარგეს ბიუჯეტი:
Შენჯენში მდებარე ვაიზელინკის კლიენტი ეს მკაცრად გამოისწავლა: ისინი 120-ობის სასტუმროს რემონტისთვის თითო ოთახზე 8 000 აშშ დოლარი გამოიყოფინეს, შემდეგ კი ამ თანხის 22 % გამოიყოფინეს უცნობარო სტრუქტურული პრობლემებზე. თუ ისინი დაწყებიდანვე 18 % რეზერვს გამოიყოფინებდნენ, არ მოუხდებოდათ სინათლის ბიუჯეტის ნახევრად შეკვეცა.
Ეს პროცენტები მიჯნის საშუალო და მაღალი საშუალო დონის სასტუმროების რემონტებზე დაფუძნებულია. ლაქსური სასტუმროები ფურნიტურასა და სინათლეზე უფრო მაღალ პროცენტს იყენებენ.
Საბანო (FF&E ბიუჯეტის 25–35 %)
Ეს არის ყველაზე მაღალი ტრაფიკის ადგილი და ყველაზე ხშირად მოხსენიებული სტუმრის ჩივილების მიზეზი. მყარი ზედაპირის სარკეები ($150–350 ერთეულზე), ფარდები ან მყარი ზედაპირის სააბანოს კედლები, არმატურა, ტუალეტები და სარკეები. ცუდი სააბანოს რემონტი ყველაზე სწრაფად იძლევა 3-ვარსკვლავიან შეფასებებს.
Სასტუმროს ფურნიტურა (30%)
Სტუმრის ოთახის ფურნიტურა — საწოლების საფარები, საძინებლის მაგიდები, მაგიდები, კომოდები, სასხდომო ადგილები. თუ ახდენთ მოხვევის ბრენდის კონვერსიას, ეს კატეგორია იზრდება 35–40%-მდე. მეტყველების საფურნიტურო პაკეტებისთვის ელოდეთ $1,200–2,500 ერთ ოთახზე.
Სარემონტო სარეპარაციო სამუშაოები (15%)
Საზოგადოებრივი სივრცეები და კორიდორები მოიხმარენ ამ თანხის უმეტეს ნაკვეთს. სტუმრის ოთახის სარემონტო სამუშაოები (LVT ან კარპეტი) იღებს $6–12 კვადრატულ ფუტზე დამონტაჟების ჩათვლით. კორიდორები? კომერციული ხარისხის კარპეტის ტაილისთვის $10–18 კვადრატულ ფუტზე.
Გამართვა (10%)
Თანამედროვე სასტუმროებში მრავალფეროვანი გამართვა არ არის შესაძლებელი გამორიცხვა. საერთო, სამუშაო და აქცენტური გამართვა — ასევე დრამატული ლობის გამართვა, რომელსაც ყველა სტუმარი აფოტოებს. სტუმრის ოთახის გამართვისთვის გამოიყოფა $500–1,200 ერთ ოთახზე.
Აქსესუარები და დეკორაცია (5–10%)
Ნახატები, სარკეები, ფანჯრების გაფორმება, დეკორატიული აქსესუარები. აქ შეგიძლიათ დაზოგოთ ხარჯები, გამოყენების ხანგრძლივობაზე ზემოქმედების გარეშე.
Არასოდ — არც ერთხელ — არ შეადგინოთ სასტუმროს რემონტის ბიუჯეტი 15–20 %-იანი რეზერვის გარეშე. ამის მიზეზი არის შემდეგი:
Ბოლო პროექტში, გუანგჯოუში, 200-ოთახიან სასტუმროში, რეზერვის ფონდი მთლიანად შეინარჩუნა პროექტის დასასრულებლად განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი იყო, როდესაც მორგებული ვანიტის შეკვეთა 6 კვირით დაიყოვნა. გუნდმა რეზერვის ფონდი გამოიყენა ვანიტის ადგილობრივად დამზადებისთვის Guangdong Wiselink Ltd.-ის საწყობში არსებული მყარი ზედაპირის ფილებით, რითაც პროექტი დაგეგმილი სამუშაო გრაფიკით განაგრძო. რეზერვის გარეშე 45 დღის განმავლობაში სასტუმროს ოთახები ცარიელი რჩებოდა.
Სრული საკუთრებისთვის საერთო ვადა: 100–200 ოთახის შემთხვევაში 12–18 თვე. ვისმე, ვინც უფრო სწრაფ ვადას აპირებს, ან ყალბობს ან კონტროლს არ ახდენს.
Როგორი შემოსავლები უნდა ელოდოთ კარგად გამოყენებული რემონტის შედეგად?
Ძირითადი მეტრიკა, რომელსაც უმეტესობა უგულებელყოფს, არის ის, რომ საპირებანები ყველაზე მაღალ მოგებას იძლევიან კვადრატული ფუტის მიხედვით. ხარისხიანი საპირებანის მასალებში — მათ შორის გამძლე მყარი ზედაპირის ვანიტებში — ინვესტიციები მუდმივად უზრუნველყოფს სტუმრების კმაყოფილების უმაღლეს მაჩვენებლებს.
Კითხვა: რა არის მინიმალური ბიუჯეტი ერთი ოთახის საშუალო სასტუმრო რემონტისთვის?
Პასუხი: 2025 წელს საშუალო ზომის სასტუმროებისთვის ბიუჯეტი უნდა იყოს მინიმუმ 8 000–12 000 აშშ დოლარი ერთი ოთახის მიხედვით, რომელშიც შედის მორწყვის ნაკრები (FF&E) და საშენო სამუშაოები. ლაქსური სასტუმროების საწყისი ფასი არის 25 000 აშშ დოლარი ერთი ოთახის მიხედვით. 6 000 აშშ დოლარზე ნაკლები ერთი ოთახის მიხედვით ნიშნავს, რომ სადმე ხარჯები შემცირდება.
Კითხვა: უნდა გავაკეთო სასტუმროს რემონტი ეტაპობრივად თუ ერთდროულად?
Ეტაპობრივი რემონტი შემოსავლებს უფრო მეტად არ შეაფერხებს, მაგრამ საერთო ხარჯები 10–15 % იზრდება. ერთდროული რემონტი იაფია, მაგრამ სასტუმროს სრული დახურვა მოითხოვს. 150-ზე მეტი ოთახის მქონე სასტუმროებში ეტაპობრივი რემონტი ჩვეულებრივ ჭკვიანური არჩევანია.
Კითხვა: რა თანხა უნდა დავხარჯო საპირებანებზე და რა თანხა სტუმრების ოთახის ავეჯზე?
A: 25–35 % სარემონტო ბიუჯეტის გამოყოფა საპირობო წარმოებებზე და 30 % სახელურებზე. საპირობო წარმოებები უფრო მეტად იღებენ დატვირთვას და უფრო მეტად უწყობენ ხელს სტუმრების კმაყოფილების შეფასებებს.
Q: რომელია სასტუმროების რემონტის ყველაზე დიდი ბიუჯეტური შეცდომა?
A: არ გამოყოფა საკმარისი ბიუჯეტი მომარაგების და ლოგისტიკისთვის. სატვირთო გადაცემა, საბაჟო ამოსავალი და მონტაჟი FF&E-ს სამუშაო ელემენტებზე 20–30 % ამატებს.
Copyright © Guangdong Wiselink Ltd. -- Კონფიდენციალურობის პოლიტიკა
EN
