ການວາງແຜນງົບປະມານສຳລັບການປັບປຸງຮ້ານແຖວ: ຄູ່ມືທີ່ຄົບຖ້ວນສຳລັບເຈົ້າຂອງແລະຜູ້ຈັດການຊັບສິນ

ການວາງແຜນງົບປະມານສຳລັບການປັບປຸງຮ້ານແຖວ: ຄູ່ມືທີ່ຄົບຖ້ວນສຳລັບເຈົ້າຂອງແລະຜູ້ຈັດການຊັບສິນ

ສະຫຼຸບຜູ້ບໍລິຫານ (ສັ້ນໆ ແລະ ສະຫຼຸບໄວ້)

ການວາງແຜນການປັບປຸງໂຮງແຮມໂດຍບໍ່ມີງົບປະມານທີ່ເຂັ້ມແຂງເທື່ອດຽວກັນກັບການສ້າງຫ້ອງໂດຍບໍ່ວັດແທກຄວາມຍາວຂອງຝາ — ທ່ານຈະໝົດວັດຖຸແລະເງິນກ່ອນທີ່ຈະສຳເລັດ. ຄູ່ມືນີ້ອະທິບາຍຢ່າງລະອຽດເຖິງວິທີການຈັດສັນງົບປະມານ FF&E ຂອງທ່ານຕາມແຕ່ລະປະເພດ (ຫ້ອງນ້ຳ 25-35%, ເຟີນີເຈີ 30%, ພື້ນ 15%, ແສງສະຫວ່າງ 10%, ອຸປະກອນເ erg ຕິກ 5-10%), ເຫດຜົນທີ່ທ່ານຕ້ອງມີງົບປະມານສຳ dự ສຳລັບເຫດສຸກເສີນ 15-20%, ຊ່ວງເວລາທີ່ເປັນໄປໄດ້ຈິງ, ແລະ ອັດຕາການຄືນທຶນ (ROI) ທີ່ທ່ານສາມາດຄາດຫວັງໄດ້. ບໍ່ວ່າທ່ານຈະກຳລັງອັບເດດໂຮງແຮມບູຕິກທີ່ມີ 50 ຫ້ອງ ຫຼື ໂຮງແຮມທຸລະກິດທີ່ມີ 300 ຫ້ອງ, ຕົວເລກເຫຼົ່ານີ້ມາຈາກໂຄງການຈິງໆ — ບໍ່ແມ່ນທິດສະດີ.

ເຫດໃດທີ່ງົບປະມານການປັບປຸງຈຶ່ງລົ້ມເຫຼວ

ຂ້ອຍເຮັດວຽກໃນອຸດສາຫະກຳນີ້ມາແຕ່ປີ 2010, ແລະ ຂ້ອຍໄດ້ເຫັນຜູ້ຈັດການທີ່ດີໃນດ້ານອື່ນໆ ສູນເສຍງົບປະມານຂອງພວກເຂົາເອງເນື່ອງຈາກຂໍ້ຜິດພາດສາມຢ່າງດຽວກັນ:

1. ການປະເມີນຄ່າໃບ້ສຳລັບອຸປະກອນ, ເຟີນີເຈີ ແລະ ອຸປະກອນຕິດຕັ້ງຕ່ຳເກີນໄປ — ພວກເຂົາເລືອກໃຊ້ວັດຖຸທີ່ຜະລິດສຳລັບທີ່ຢູ່ອາໄສ ເຊິ່ງບໍ່ສາມາດຮັບມືກັບການໃຊ້ງານໃນເຂດທຸລະກິດໄດ້. ຫຼັງຈາກນັ້ນ ພວກເຂົາຈະຕ້ອງປ່ຽນທັງໝົດອີກຄັ້ງໃນໄລຍະເວລາສາມປີ.
2. ບໍ່ມີເງິນສຳ dựການ — ເມື່ອພື້ນຫ້ອງຕ່ຳເສຍຫາຍ ຫຼື ລະບົບທໍ່ນ້ຳຕ້ອງປ່ຽນທັງໝົດ (ເກີດຂຶ້ນໃນ 60% ຂອງການປັບປຸງໂຮງແຮມທີ່ຂ້ອຍເຄີຍເຫັນ), ບໍ່ເຫຼືອເງິນໃນງົບປະມານ.
3. ການຫຼຸດເວລາການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດ — ການເຮັດວຽກຢ່າງຮີບຮ້ອນໃນການຈັດຊື້ຈະນຳໄປສູ່ຄ່າບໍລິການເພີ່ມເຕີມ, ຄ່າຂົນສົ່ງທາງອາກາດ ແລະ ການເລືອກໃຊ້ສິນຄ້າທີ່ມີຄຸນນະພາບຕ່ຳກວ່າທີ່ຕັ້ງໄວ້.

ລູກຄ້າຂອງ Wiselink ໃນເມືອງ Shenzhen ໄດ້ຮຽນຮູ້ບົດຮຽນນີ້ຢ່າງເຈັບປວດ: ພວກເຂົາຈັດງົບປະມານ $8,000 ຕໍ່ຫ້ອງສຳລັບການປັບປຸງ 120 ຫ້ອງ, ແຕ່ໄດ້ໃຊ້ຈ່າຍ 22% ຂອງຈຳນວນນັ້ນໃນບັນຫາໂຄງສ້າງທີ່ບໍ່ຄາດຄິດ. ຖ້າພວກເຂົາໄດ້ວາງແຜນຈັດງົບປະມານສຳລັບຄວາມເປັນໄປໄດ້ 18% ຕັ້ງແຕ່ວັນທຳອິດ, ພວກເຂົາຈະບໍ່ຕ້ອງຫຼຸດງົບປະມານດ້ານໄຟສຳລັບຫ້ອງເຖິງຄື້ງ.

ການແບ່ງງົບປະມານ FF&E

ເປີເຊັນເຫຼົ່ານີ້ອີງໃສ່ການປັບປຸງໂຮງແຮມທີ່ມີລະດັບກາງຫາສູງກາງ. ອະສັງຫາລິມະສິນທີ່ມີຄຸນນະພາບສູງຈະໃຊ້ງົບປະມານຫຼາຍຂຶ້ນໃນສ່ວນຂອງເຟີນີເຈີ ແລະ ໄຟ.

ຫ້ອງນ້ຳ (25-35% ຂອງງົບປະມານ FF&E)
ນີ້ແມ່ນເຂດທີ່ມີຜູ້ໃຊ້ບໍລິການຫຼາຍທີ່ສຸດ ແລະ ເປັນສາເຫດຫຼັກທີ່ເຮັດໃຫ້ແຂກຮ້ອງຮຽນ. ຕູ້ອາບນ້ຳທີ່ມີພື້ນຜິວທີ່ແໜ້ນ (ລາຄາລະຫວ່າງ 150-350 ໂດລາຕໍ່ຊິ້ນ), ພາຍໃນຫ້ອງອາບນ້ຳທີ່ປູກດ້ວຍແຖບຫີນຫຼືພື້ນຜິວທີ່ແໜ້ນ, ອຸປະກອນ, ສຸຂາພິບານ, ແລະ ແວ່ນ. ການປັບປຸງຫ້ອງນ້ຳທີ່ບໍ່ດີຈະເຮັດໃຫ້ທ່ານໄດ້ຮັບຄະແນນ 3 ດາວຢ່າງໄວວ່າ.

ເຟີນີເຈີ (30%)
ເຟີນີເຈີຫ້ອງແຂກ — ແຖບເຕັ້ງເຕີ່ງ, ແຖບຂ້າງເຕັ້ງ, ເຄື່ອງຂຽນ, ຕູ້ເກັບເສື້ອຜ້າ, ແລະ ເກົ້າອີ້ນ. ຖ້າທ່ານກຳລັງປ່ຽນເປັນຍີ່ຫໍ້ທີ່ມີຄວາມຍືດຫວ່ານ, ປະເພດນີ້ຈະເພີ່ມຂຶ້ນເປັນ 35-40%. ຄາດວ່າຈະໃຊ້ງົບປະມານລະຫວ່າງ 1,200-2,500 ໂດລາຕໍ່ຫ້ອງສຳລັບຊຸດ FF&E ຊັ້ນກາງ.

ພື້ນຫ້ອງ (15%)
ເຂດສາທາລະນະ ແລະ ລະເມີດກິນສ່ວນໃຫຍ່ຂອງງົບປະມານນີ້. ພື້ນຫ້ອງແຂກ (LVT ຫຼື ພາຍໃນ) ມີລາຄາລະຫວ່າງ 6-12 ໂດລາຕໍ່ຕາເມືອນສີ່ເຫຼີ່ຍມົນທົນ. ສ່ວນລະເມີດ? ລາຄາລະຫວ່າງ 10-18 ໂດລາຕໍ່ຕາເມືອນສີ່ເຫຼີ່ຍມົນທົນສຳລັບແຜ່ນພື້ນເຮືອນທີ່ເຮັດຈາກຢາງ.

ໄຟສະຫຼາດ (10%)
ການຈັດລະບົບໄຟສະຫຼາດທີ່ມີຫຼາຍຊັ້ນແມ່ນບໍ່ສາມາດເຈລະຈາໄດ້ໃນໂຮງແຮມທີ່ທັນສະໄໝ. ລະບົບໄຟທີ່ໃຊ້ທົ່ວໄປ, ໄຟສຳລັບການເຮັດວຽກ, ແລະ ໄຟເນັ້ນຈຸດເດັ່ນ — ພ້ອມດ້ວຍໄຟທີ່ເດັ່ນເຕີ່ງໃນເຂດທີ່ເຂົ້າເຖິງທີ່ແຂກທຸກຄົນຖ່າຍຮູບ. ຄາດວ່າຈະໃຊ້ງົບປະມານລະຫວ່າງ 500-1,200 ໂດລາຕໍ່ຫ້ອງສຳລັບໄຟສະຫຼາດໃນຫ້ອງແຂກ.

ອຸປະກອນເ Ergonomic ແລະ ການตกແຕ່ງ (5-10%)
ຮູບປະດັບ, ແວ່ນ, ສິ່ງທີ່ໃຊ້ຕິດຕັ້ງທີ່ເປີດ-ປິດຢູ່ເທິງເປີດປະຕູຫຼືເປີດປະຕູຢູ່ເທິງເປີດປະຕູ, ແລະ ອຸປະກອນເຄື່ອງແຕ່ງບ້ານ. ນີ້ແມ່ນຈຸດທີ່ທ່ານສາມາດຫຼຸດຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໄດ້ໂດຍບໍ່ສົ່ງຜົນຕໍ່ຄວາມທົນທານ.

ເງິນສຳ dựການ: ກົດເກນ 15-20%

ເຄີຍບໍ່ເຄີຍ—ແລະ ຂ້ອຍໝາຍເຖິງບໍ່ເຄີຍ—ຈັດງົບປະມານສຳລັບການປັບປຸງໂຮງແຮມໂດຍບໍ່ມີເງິນສຳ dựການ 15-20%. ນີ້ແມ່ນເຫດຜົນ:

• ພົບເຫັນເສັ້ນໃຍ asbestos ຫຼື ເຊື້ອເຫື້ອ mold ໃນຂະນະທີ່ກຳລັງທຳລາຍສິ່ງກໍ່ສ້າງ: ເພີ່ມ 8-12% ໃນງົບປະມານສຳລັບຫ້ອງນ້ຳ
• ຄວາມລ່າຊ້າໃນຫຼວງທາງການຈັດສົ່ງທີ່ຕ້ອງໃຊ້ການສົ່ງສິນຄ້າດ້ວຍເຄື່ອງບິນ: ເພີ່ມ 15-25% ຕໍ່ສິນຄ້າທີ່ໄດ້ຮັບຜົນກະທົບ
• ຄວາມປະທັນໃຈທີ່ເກີດຈາກການປະຕິບັດຕາມກົດໝາຍ: ເພີ່ມ 5-10% ຕໍ່ລະບົບໄຟຟ້າ ຫຼື ລະບົບທໍ່ນ້ຳ

ໃນໂຄງການຫຼ້າສຸດທີ່ເມືອງກວາງຈູ້ ທີ່ມີໂຮງແຮມ 200 ຫ້ອງ, ເງິນສຳ dựການໄດ້ຊ່ວຍຮັກສາເວລາທັງໝົດຂອງໂຄງການເມື່ອການສັ່ງຊື້ຕູ້ອັດຕະໂນມັດທີ່ສັ່ງເປັນພິເສດຖືກລ່າຊ້າ 6 ເດືອນ. ທີມງານໄດ້ນຳໃຊ້ເງິນສຳ dựການເພື່ອຜະລິດຕູ້ອັດຕະໂນມັດຢູ່ທ້ອງຖິ່ນດ້ວຍແຜ່ນຜິວທີ່ເປັນທີ່ຮູ້ຈັກດີໃນ Guangdong Wiselink Ltd., ເຊິ່ງຊ່ວຍຮັກສາເວລາຂອງໂຄງການໄວ້ໄດ້. ຖ້າບໍ່ມີເງິນສຳ dựການ, ພວກເຂົາຈະຕ້ອງເສີຍເວລາ 45 ມື້ທີ່ບໍ່ສາມາດໃຊ້ຫ້ອງໄດ້.

ເວລາ: ສິ່ງທີ່ການປັບປຸງໂຮງແຮມທີ່ເປັນຈິງຈະເກີດຂຶ້ນເປັນແບບໃດ

• ການວາງແຜນ ແລະ ການຈັດງົບປະມານ : 3-4 ເດືອນ (ລວມການກຳນົດລາຍລະອຽດ ແລະ ການຈັດຊື້ອຸປະກອນ, ເຟີນີເຈີ ແລະ ອຸປະກອນຕິດຕັ້ງ)
• ການຈັດຊື້ ແລະ ເວລາຈັດສົ່ງ : 6-12 ອາທິດສຳລັບສິນຄ້າທົ່ວໄປ, 16-20 ອາທິດສຳລັບສິນຄ້າທີ່ຜະລິດຕາມຄວາມຕ້ອງການ
• ການທຳລາຍ ແລະ ການຈັດຕັ້ງ : 2-3 ອາທິດຕໍ່ຊັ້ນ
• ການຕິດຕັ້ງ : 4-8 ອາທິດຕໍ່ຊັ້ນ ຂຶ້ນກັບຂອບເຂດຂອງການເຮັດວຽກ
• ການຕິດຕັ້ງ ແລະ ການຈັດແຕ່ງອຸປະກອນ ແລະ ສິ່ງຂອງໃນຫ້ອງ : 2-3 ອາທິດຕໍ່ຊັ້ນ
• ການເປີດໃຊ້ງານ ແລະ ການກວດສອບ : 1-2 ອາທິດ

ເວລາທັງໝົດສຳລັບອາຄານທັງໝົດ: 12-18 ເດືອນສຳລັບຫ້ອງ 100-200 ຫ້ອງ. ຜູ້ໃດກໍຕາມທີ່ສັນຍາວ່າຈະເຮັດໄດ້ໄວກວ່ານີ້ ແມ່ນເວົ້າເທົ່ານັ້ນ ຫຼື ກຳລັງຫຼຸດຜ່ອນຄຸນນະພາບ

ຄາດໝາຍດ້ານການຄືນທຶນ (ROI)

ທ່ານຄາດຫວັງຈະໄດ້ຮັບຜົນຕອບແທນເທົ່າໃດຈາກການປັບປຸງທີ່ວາງແຜນໄວ້ຢ່າງດີ?

• ການເພີ່ມຂື້ນຂອງລາຄາຕໍ່ຫ້ອງຕໍ່ມື້ : 15-25% ໃນ 12-18 ເດືອນທຳອິດຫຼັງຈາກການປັບປຸງ
• ການເພີ່ມຂື້ນຂອງລາຄາຕໍ່ຫ້ອງ : 20-35% ຂື້ນກັບຕະຫຼາດ ແລະ ຊື່ຍີ່ຫໍ້
• ການປັບປຸງການໃຊ້ພື້ນທີ່ : 5-10% ຖ້າການປັບປຸງແກ້ໄຂບັນຫາທີ່ແຂກຮູ້ສຶກບໍ່ສະດວກ
• ໄລຍະເວລາຄືນທຶນ : 3-5 ປີ ສຳລັບຮ້ານທີ່ມີຂະໜາດກາງ, 4-7 ປີ ສຳລັບຮ້ານທີ່ໃຫ້ບໍລິການຄົບຮູບແບບແລະລະດັບຫຼູຫຼາ

ຕົວຊີ້ວັດທີ່ສຳຄັນທີ່ຜູ້ຈັດການຫຼາຍຄົນຂາດໄປແມ່ນຫ້ອງນ້ຳ ຊຶ່ງໃຫ້ອັດຕາການຄືນທຶນ (ROI) ຕໍ່ຕາເວັນຟຸດສູງທີ່ສຸດ. ການລົງທຶນໃນວັດສະດຸຫ້ອງນ້ຳທີ່ມີຄຸນນະພາບດີ — ລວມທັງຕູ້ອັດຕາທີ່ເຮັດຈາກວັດສະດຸທີ່ແໜ້ນແທ້ — ມັກຈະໃຫ້ຜົນດີທີ່ສຸດຕໍ່ຄວາມພໍໃຈຂອງແຂກ.

ຄຳຖາມທີ່ຖືກຖາມເລື້ອຍໆ

ຄຳຖາມ: ງົບປະມານຕ່ຳສຸດຕໍ່ຫ້ອງສຳລັບການປັບປຸງໂຮງແຮມທີ່ດີເທົ່າໃດ?
ຄຳຕອບ: ສຳລັບໂຮງແຮມຂະໜາດກາງໃນປີ 2025, ຄວນຈັດງົບຢ່າງໜ້ອຍ $8,000-12,000 ຕໍ່ຫ້ອງ ລວມທັງ FF&E ແລະ ການກໍ່ສ້າງ. ໂຮງແຮມລັກສະນະຫຼູກຄ້າທີ່ສົມບູນເລີ່ມຕົ້ນທີ່ $25,000 ຕໍ່ຫ້ອງ. ຖ້າຕ່ຳກວ່າ $6,000 ຕໍ່ຫ້ອງ ນີ້ໝາຍຄວາມວ່າທ່ານກຳລັງຫຼຸດຜ່ອນຄຸນນະພາບຢູ່ບ່ອນໃດບ່ອນໜຶ່ງ.

ຄຳຖາມ: ຂ້ອຍຄວນປັບປຸງໂຮງແຮມເປັນຂັ້ນຕອນ ຫຼື ປັບປຸງທັງໝົດໃນເວລາດຽວກັນ?
ຄຳຕອບ: ການປັບປຸງເປັນຂັ້ນຕອນຈະຮັກສາລາຍໄດ້ໄວ້ ແຕ່ຈະເສີຍຄ່າທັງໝົດຫຼາຍຂຶ້ນ 10-15%. ການປັບປຸງທັງໝົດໃນເວລາດຽວກັນຈະຖືກກວ່າ ແຕ່ຕ້ອງປິດໃຊ້ງານທັງໝົດ. ສຳລັບໂຮງແຮມທີ່ມີຫ້ອງ 150 ຫ້ອງຂຶ້ນໄປ ການປັບປຸງເປັນຂັ້ນຕອນມັກຈະເປັນທາງເລືອກທີ່ດີກວ່າ.

ຄຳຖາມ: ຂ້ອຍຄວນໃຊ້ຈ່າຍເທົ່າໃດໃນສ່ວນຫ້ອງນ້ຳ ເທືອບກັບເຄື່ອງເຟີນີເຈີຫ້ອງແຂກ?
A: ຈັດສີ່ 25-35% ສຳລັບຫ້ອງນ້ຳ ແລະ 30% ສຳລັບເຟີນິເຈີ. ຫ້ອງນ້ຳຕ້ອງຮັບມືກັບການໃຊ້ງານທີ່ໜັກໜາແລະສົ່ງຜົນຕໍ່ຄະແນນຄວາມພໍໃຈຂອງແຂກໄດ້ຫຼາຍທີ່ສຸດ.

Q: ຂໍ້ຜິດພາດດ້ານງົບປະມານທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດໃນການປັບປຸງຮ້ານແຮມແມ່ນຫຍັງ?
A: ບໍ່ໄດ້ຈັດງົບທີ່ພໍສຳລັບການຈັດຊື້ ແລະ ການຈັດສົ່ງ. ຄ່າຂົນສົ່ງ ຄ່າພາສີ ແລະ ຄ່າຕິດຕັ້ງເພີ່ມຂຶ້ນ 20-30% ຕໍ່ລາຍການ FF&E.

ສັງຄົມບົດການ

• FF&E ສຳລັບຮ້ານແຮມແມ່ນຫຍັງ? ຄູ່ມືການຈັດຊື້ທີ່ຄົບຖ້ວນ
• 10 ວັດສະດຸທີ່ສຳຄັນທີ່ສຸດສຳລັບການປັບປຸງຮ້ານແຮມ
• ອຸປະກອນຫ້ອງນ້ຳທີ່ສອດຄ່ອງກັບກົດໝາຍ ADA: ຄູ່ມືສຳລັບຜູ້ກຳນົດຂໍ້ເງື່ອນໄຂ