Szybka modernizacja hoteli: materiały skracające czas budowy

Ukryty koszt każdego dnia, w którym pokój hotelowy pozostaje pusty

Każda komercyjna renowacja w sektorze hotelarstwa zaczyna się od prostego równania. Pokój wyłączony z eksploatacji w celu remontu nie generuje żadnych przychodów, podczas gdy stałe koszty utrzymania obiektu nadal się gromadzą. Jeśli 200-pokojowy hotel o ograniczonym zakresie usług zamknie jedno piętro na odświeżenie, utrata przychodów z pokoi może łatwo przekroczyć trzy tysiące dolarów dziennie – jeszcze przed tym, jak pierwszy młotek zostanie podniesiony. To napięcie finansowe zmusza właścicieli i menedżerów projektów do skupiania się na materiałach, które skracają czas remontu o dni, a nie tylko godziny. Rozmowa wykracza daleko poza wybór atrakcyjniejszej płytki. Przesuwa się w kierunku gotowych zestawów, które pomijają powolne cykle utwardzania zależne od wilgoci oraz prace wykończeniowe, które tradycyjnie wydłużały remont hotelowy o tygodnie. Materiały, które rzeczywiście skracają czas budowy, to te, które eliminują całe etapy z ścieżki krytycznej, a nie tylko przyspieszają pracę pojedynczego pracownika.

Gotowe, prefabrykowane kabiny łazienkowe

Najwolniejszym pomieszczeniem w dowolnej renowacji hotelu jest prawie zawsze łazienka. Tradycyjne, wykonywane na miejscu natryski wymagają kolejności prac obejmującej warstwy zaprawy, membrany wodoszczelne, układanie płytek, fugowanie i uszczelnianie – każda z tych czynności ma własny minimalny czas schnięcia. Na obiekcie liczącym 135 pokoi w Seattle zespół budowlany zastąpił całą tę sekwencję modułowym, prefabrykowanym natryskiem. Każdy moduł został dostarczony jako pojedyncza, w pełni wodoszczelna jednostka zawierająca panele ścianowe, wcześniej nachyloną podstawę oraz wbudowane wnęki – wszystkie te elementy zostały połączone fabrycznie. Dwóch mechaników mogło zamontować i podłączyć jeden moduł w czasie krótszym niż cztery godziny – bez konieczności angażowania zespołu układającego płytki i bez potrzeby schnięcia zaprawy na miejscu. Raport McKinsey dotyczący budownictwa modułowego stwierdza, że produkcja poza budową skraca zwykle harmonogramy projektów o 20–50 procent – zakres ten dokładnie odpowiada wynikom osiągniętym w projekcie w Seattle, gdy montaż łazienek osiągnął stały rytm. Łazienka staje się szybkim, mechanicznym wyposażeniem zamiast sekwencją rzemieślniczych prac rozciągających się na kilka specjalizacji.

Szybkoschnące podkładki samowyrównujące eliminujące dni wilgotnego utwardzania

Przygotowanie podłogi to kolejny wąskie gardło, któremu rzadko poświęca się należytą uwagę. W przypadku tradycyjnej przebudowy hotelu zalewanie cementowej samowyrównującej się masy na starą betonową lub drewnianą posadzkę wymaga oczekiwania od 24 do 72 godzin, zanim można ułożyć pokrycia podłogowe wrażliwe na wilgoć. Ta przerwa wpływa na cały harmonogram prac, opóźniając malowanie, montaż listew przypodłogowych oraz instalację mebli. Szybkotwarde, modyfikowane polimerem warstwy wyrównawcze zmieniły te obliczenia. Produkty te stają się nadające do chodzenia już po dwóch godzinach, a przy kontrolowanych warunkach otoczenia można na nich układać luksusowe deski winylowe lub płytki dywanowe już po czterech godzinach. Chemia tych rozwiązań jest prosta: reaktywna żywica przyspiesza proces hydratacji, tworząc gęstą, mało porowatą powierzchnię, która nie zatrzymuje wilgoci tak jak tradycyjna warstwa cementowa. Istnieje jednak realne ograniczenie: te szybkie systemy wymagają dobrze przygotowanej podstawy i nie są w stanie „mostować” głębokich ubytków tak skutecznie jak grubsza, tradycyjna warstwa wyrównawcza. Jednak przy odpowiednim stanie podłogi pozwalają one usunąć dwa dni martwego czasu na każde pomieszczenie – oszczędność, która szybko się kumuluje w budynku o wysokości dziesięciu pięter.

Panele ścienne typu dry-back pomijające etap szpachlowania

Wykończenie ścian w korytarzu lub pokoju gościnnym hotelu tradycyjnie obejmowało zaszpachlowanie szwów, szlifowanie i podkładanie – czynności generujące kurz na aktywnym budowisku i zmuszające inne branże do przerwy w pracy. Systemy paneli ściennech typu dry-back całkowicie pomijają etap szpachlowania. Gotowe panele, najczęściej z laminatu o wysokim ciśnieniu lub cementowo-włóknistych malowanych, mocuje się za pomocą zaczepów lub śrub bezpośrednio do metalowych profili wykończeniowych. Brak masy szpachlowej, brak czasu schnięcia, brak podkładu. Poniższa tabela ilustruje różnice w czasie wykonania dla typowego skrzydła pokoi gościnnych o długości 100 stóp bieżących.

Ponieważ panele przybywają z już nałożonym ostatecznym kolorem i fakturą, w korytarzu można ułożyć wykładzinę oraz zamontować listewki oświetleniowe tego samego dnia, w którym ostatni panel zostaje zamontowany. W przypadku szybkiej renowacji hotelu takie skrócenie czasu realizacji jest uzasadnione nieco wyższym kosztem materiałowym.

Systemy listew i elementów montowanych za pomocą zaczepów, redukujące cięcie na miejscu

Wygląda na to, że pozornie drobne elementy, takie jak listewki przypodłogowe, listewki ozdobne i listewki otokowe do drzwi, mogą pochłonąć zaskakująco dużo czasu pracy, zwłaszcza gdy wymagają cięcia pod kątem, wypełniania otworów po gwoździach oraz uszczelniania na miejscu. Prefabrykowane systemy listew montowanych za pomocą zaczepów – zwykle wykonane z sztywnej PVC lub aluminium z fabrycznie nałożonym wykończeniem – mocuje się do ukrytego szyny. Szyna jest przykręcana do ściany jednorazowo, a listewki montuje się w ciągu kilku minut na pomieszczenie – bez konieczności wypełniania otworów po gwoździach i bez potrzeby wygładzania szwu uszczelniającego. Sieć hoteli przeznaczonych na dłuższe pobytu zastosowała ten podejście w ramach programu odnowy 12 obiektów i stwierdziła, że zestaw listew przypodłogowych montowanych za pomocą zaczepów pozwolił zaoszczędzić średnio 40 minut pracy stolarza wykończeniowego na jedno pomieszczenie. Przy 120 pomieszczeniach na obiekt ta pojedyncza zmiana materiału pozwoliła odzyskać ponad 80 godzin wyspecjalizowanej pracy dla harmonogramu. Sam materiał nie jest szczególnie imponujący, ale gdy priorytetem nadrzędnym jest szybkość, takie niewielkie zamiany poszczególnych komponentów skracają listę do ukończenia i zapewniają stałą datę wprowadzenia się.

Kolejność dostawy materiałów zgodna z przebiegiem prac, a nie z układem magazynu

Nawet najszybsze materiały nie przynoszą żadnego efektu, jeśli przybywają w nieodpowiedniej kolejności. Remont hotelu, który najpierw potrzebuje kabinek prysznicowych, ale otrzymuje zamiast nich wyposażenie drzwiowe, wywołuje chaos, którego nie da się naprawić nawet za pomocą najdroższych materiałów. To właśnie wtedy model łańcucha dostaw staje się czynnikiem oszczędzającym czas w sposób sam w sobie istotny. Gdy dobór materiałów i logistyka są zarządzane przez partnera z dobrą znajomością kolejności prac przy budowie hotelu, projekt otrzymuje skoordynowane zestawy, a nie rozproszone palety. Na przykład Wiselink działa w oparciu o zintegrowany pionowo system, który łączy projektowanie, precyzyjne wykonywanie elementów oraz międzynarodową logistykę w jedną spójną całość. Moduły prysznicowe, panele ścienne oraz elementy wykończeniowe opuszczają fabrykę już dopasowane do konkretnego typu pokoju i piętra, a na plac budowy docierają w takiej kolejności, w jakiej potrzebuje ich zespół montażowy. W przypadku szybkiego remontu hotelu taka koordynacja pozwala zaoszczędzić dni, które zwykle tracimy na sortowanie, przygotowywanie materiałów do montażu oraz oczekiwanie na brakujące elementy.