Στην ανακαίνιση ενός ξενοδοχείου, η κρίσιμη διαδρομή είναι η ακολουθία εργασιών που καθορίζει τη συνολική διάρκεια του έργου. Αν κάποια εργασία στην κρίσιμη διαδρομή καθυστερήσει, το ολόκληρο έργο αναβάλλεται — κάθε δωμάτιο παραμένει εκτός λειτουργίας για μία επιπλέον ημέρα, κάθε δολάριο έσοδων χάνεται.
Οι περισσότερες ομάδες προμηθειών γνωρίζουν ότι τα έπιπλα, το φωτισμό και τα επίπλα αποθήκευσης (casegoods) πρέπει να παραγγελθούν νωρίς. Ωστόσο, τα συστήματα ντους συχνά αντιμετωπίζονται ως αντικείμενα προμηθειών τελικού σταδίου, παραγγελλόμενα εβδομάδες μετά την κατάλληλη χρονική στιγμή. Μέχρι να συνειδητοποιηθεί κανείς το λάθος, το χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης των δωματίων έχει ήδη διασπαστεί.
Το παρόν άρθρο εξηγεί γιατί τα συστήματα ντους πρέπει να βρίσκονται στην κρίσιμη διαδρομή, τι συμβαίνει όταν παραγγέλλονται καθυστερημένα και πώς να διατάξετε τις προμήθειες έτσι ώστε η ανακαίνιση να παραμείνει εντός χρονοδιαγράμματος.
Μια τυπική ανακαίνιση ξενοδοχείου με επιλεγμένες υπηρεσίες (100–200 δωμάτια) ακολουθεί την παρακάτω γενική σειρά:
Φάση 1 — Σχεδιασμός και προδιαγραφές (Εβδομάδες 1–8)
Φάση 2 — Προμήθεια και παραγγελία (Εβδομάδες 6–16)
Φάση 3 — Προετοιμασία του χώρου (Εβδομάδες 10–20)
Φάση 4 — Εγκατάσταση (Εβδομάδες 16–30)
Παρατηρήστε ότι τα συστήματα ντους βρίσκονται στο όριο μεταξύ Φάσης 2 και Φάσης 4. Πρέπει να παραγγελθούν εγκαίρως ώστε να φτάσουν πριν από την έναρξη της εγκατάστασης, αλλά πρέπει να εγκατασταθούν στις αρχές της Φάσης 4, διότι όλα τα υπόλοιπα στο μπάνιο εξαρτώνται από αυτά.
Τρεις παράγοντες τοποθετούν τα συστήματα ντους στο κρίσιμο δρόμο.
Τα συστήματα ντους από χυτό μάρμαρο που προέρχονται από την Ασία έχουν συνολικό χρόνο προμήθειας 6 έως 8 εβδομάδες από την παραγγελία μέχρι την άφιξη στο λιμάνι. Προστίθενται ακόμη 1 έως 2 εβδομάδες για την τελωνειακή εκκαθάριση και την ενδοχώρα μεταφορά. Συνεπώς, ο χρόνος από την αγοραστική παραγγελία μέχρι την παράδοση στον χώρο εργασίας είναι 7 έως 10 εβδομάδες.
Οι προσαρμοσμένες αποχρώσεις ή οι μη τυποποιημένες διαστάσεις προσθέτουν ακόμη 1 έως 2 εβδομάδες.
Συγκρίνετε αυτό με τα έπιπλα, τα οποία συχνά μπορούν να προμηθευτούν εγχώρια σε 4 έως 6 εβδομάδες, ή με τον φωτισμό, ο οποίος μπορεί να αποσταλεί απευθείας σε 2 έως 4 εβδομάδες. Το σύστημα ντους είναι ένα από τα προϊόντα με τον μεγαλύτερο χρόνο προμήθειας σε ολόκληρο το πακέτο FF&E.
Στη σειρά κατασκευής του μπάνιου, τα συστήματα ντους εγκαθίστανται νωρίς:
Κάθε εργασία μετά το βήμα 3 εξαρτάται από την τοποθέτηση του δίσκου ντους. Κάθε εργασία μετά το βήμα 4 εξαρτάται από την τοποθέτηση των πανέλ τοίχου. Εάν το σύστημα ντους δεν είναι επιτόπου όταν η ομάδα εγκατάστασης είναι έτοιμη, η ολόκληρη αλληλουχία εργασιών στο μπάνιο σταματά.
Τα συστήματα ντους απαιτούν συντονισμό με:
Κάθε σημείο συντονισμού αποτελεί δυνητική καθυστέρηση. Εάν το σύστημα ντους φτάσει και η πρόχειρη εγκατάσταση δεν ταιριάζει, είτε περιμένετε το αντικαταστατικό είτε πληρώνετε για τροποποιήσεις επιτόπου. Και οι δύο επιλογές κοστίζουν χρόνο και χρήμα.
Οι συνέπειες της αργής παραγγελίας συστημάτων ντους επηρεάζουν ολόκληρο το έργο.
Καθυστέρηση ολοκλήρωσης δωματίου
Η πιο άμεση επίδραση. Εάν η εγκατάσταση του ντους δεν μπορεί να ξεκινήσει εγκαίρως, κάθε επόμενη ειδικότητα καθυστερεί. Μια καθυστέρηση δύο εβδομάδων στην παράδοση του συστήματος ντους μπορεί να προσθέσει δύο έως τρεις εβδομάδες στο συνολικό χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης του δωματίου, επειδή οι επόμενες ειδικότητες δεν μπορούν να εργαστούν παρακάμπτοντάς το.
Επεκτεταμένη Αδυναμία Χρήσης Δωματίων
Κατά την ανακαίνιση ενός ξενοδοχείου, τα δωμάτια που βρίσκονται εκτός λειτουργίας δεν παράγουν καθόλου έσοδα. Ένα ξενοδοχείο 150 δωματίων που υφίσταται ανακαίνιση συνήθως αποσύρει τα δωμάτια από τη λειτουργία σε φάσεις. Κάθε επιπλέον ημέρα που ένα δωμάτιο παραμένει εκτός λειτουργίας αντιστοιχεί σε άμεση απώλεια εσόδων. Με μέση τιμή δωματίου (ADR) 120 δολάρια και πληρότητα 70 %, κάθε ημέρα εκτός λειτουργίας ενός δωματίου συνεπάγεται απώλεια εσόδων 84 δολαρίων. Πολλαπλασιάζοντας επί 50 δωμάτια σε μία φάση, μία καθυστέρηση δύο εβδομάδων στην εγκατάσταση του συστήματος ντους κοστίζει 58.800 δολάρια σε χαμένα έσοδα από δωμάτια ανά φάση.
Τροποποιήσεις Συμβάσεων Εργολάβων
Όταν το σύστημα ντους φτάνει καθυστερημένο, ο εγκαταστάτης έχει δύο επιλογές: να περιμένει (και η ομάδα του να παραμένει ανενεργή, με χρέωση σε τιμές αναμονής) ή να πραγματοποιήσει δύο ξεχωριστές ενεργοποιήσεις (μία για την εγκατάσταση του συστήματος ντους και μία για όλα τα υπόλοιπα). Και οι δύο επιλογές οδηγούν σε τροποποίηση σύμβασης. Οι τυπικές τιμές αναμονής για μία τριμελή ομάδα εγκαταστάτη κυμαίνονται από 150 έως 250 δολάρια την ώρα. Μία μόνο ημέρα ανενεργής ώρας της ομάδας κοστίζει από 1.200 έως 2.000 δολάρια.
Μειωμένη Ποιότητα Εγκατάστασης λόγω Επείγουσας Εκτέλεσης
Όταν ο χρονοδιάγραμμα συρρικνώνεται, η ποιότητα της εγκατάστασης υποφέρει. Γίνονται συμβιβασμοί. Η αρμογή είναι αματώρικη. Τα λεπτομερή της υδρομόνωσης εκτελούνται βιαστικά. Χρόνια αργότερα, ο διαχειριστής ακινήτων αντιμετωπίζει τις συνέπειες με μορφή κλήσεων υπηρεσίας και αξιώσεων εγγύησης.
Ακολουθήστε αυτές τις πρακτικές για να διατηρήσετε τα συστήματα μπάνιου στο κρίσιμο δρόμο και έξω από τη ζώνη προβλημάτων.
Ξεκινήστε ανάποδα από την προγραμματισμένη ημερομηνία έναρξης της εγκατάστασης και υποβάλετε την παραγγελία τουλάχιστον 8 εβδομάδες νωρίτερα. Αυτό το χρονικό περιθώριο λαμβάνει υπόψη:
Προσθέστε 2 εβδομάδες για προσαρμοστικά χρώματα ή μη τυποποιημένες διαστάσεις.
Οι κανάλια λουτρού και οι τοιχοποιίες κατασκευάζονται σε συγκεκριμένες διαστάσεις. Η παραγγελία πριν από την τελική διαμόρφωση των ανοιγμάτων αποτελεί ρίσκο. Απαιτήστε από τον γενικό ανάδοχο (GC) να επικυρώσει τις μετρήσεις των ανοιγμάτων πριν από την υποβολή της παραγγελίας. Αυτό το μοναδικό βήμα αποτρέπει την πιο συνηθισμένη αντιστοιχία διαστάσεων.
Παραγγείλετε 5% εφεδρικές τοιχοποιίες. Όχι επειδή περιμένετε ελαττώματα — αλλά επειδή οι συνθήκες επιτόπου μπορούν να αλλάξουν. Μία τοιχοποιία υφίσταται ζημιά κατά την εγκατάσταση. Ένα άνοιγμα είναι ελαφρώς μεγαλύτερο από το μετρημένο. Ένας υδραυλικός κόβει μία τοιχοποιία για να έχει πρόσβαση σε μία βαλβίδα. Η παρουσία εφεδρικών τοιχοποιιών επιτόπου διασφαλίζει ότι η εργασία παραμένει στο χρονοδιάγραμμα.
Τα κανάλια λουτρού και οι τοιχοποιίες δοκιμάζονται και πιστοποιούνται ως σύστημα. Η παραγγελία ενός καναλιού από μία πηγή και τοιχοποιιών από άλλη δημιουργεί κίνδυνο ασυμβατότητας. Προτιμήστε συνδυασμένα συστήματα από τον ίδιο κατασκευαστή. Εάν ο προμηθευτής προσφέρει προμηχανικά συστήματα, χρησιμοποιήστε τα.
Πριν από την αποστολή του κοντέινερ από το εργοστάσιο, επαληθεύστε ότι όλα τα έγγραφα είναι σε τάξη:
Η έλλειψη εγγράφων καθυστερεί την τελωνειακή εκκαθάριση και δυσχεραίνει τη διαδικασία υποβολής του GC.
Παρακάτω παρουσιάζεται ένα σενάριο βασισμένο σε μια πραγματική ανακαίνιση ξενοδοχείου μεσαίας κλίμακας.
Ο δοχείο κρατήθηκε στο τελωνείο για περισσότερες 5 ημέρες λόγω ατελών εγγράφων. Μέχρι να φτάσουν τα συστήματα ντους στον χώρο, η ομάδα εγκατάστασης είχε ήδη αναπτυχθεί και μετακινηθεί σε άλλες εργασίες.
Η ανάλυση του κόστους:
Συνολικό κόστος καθυστέρησης ενός εβδομαδιαίου συστήματος ντους σε μία φάση: 18.880 δολάρια.
Για τρεις φάσεις: 56.640 δολάρια.
Όλα αυτά επειδή η παραγγελία αγοράς υποβλήθηκε δύο εβδομάδες αργότερα.
Ε: Μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε έναν εγχώριο προμηθευτή για να μειώσουμε τον χρόνο προμήθειας;
Α: Ορισμένοι εγχώριοι προμηθευτές προσφέρουν χρόνο προμήθειας 3–4 εβδομάδων για τυποποιημένα προϊόντα. Ωστόσο, το κόστος ανά μονάδα είναι συνήθως 40–60% υψηλότερο από τις τιμές απευθείας από την Κίνα. Αξιολογήστε την ανταλλαγή αυτή σε σχέση με τον κίνδυνο καθυστέρησης του χρονοδιαγράμματός σας.
Ερώτηση: Ποιος είναι ο ελάχιστος χρόνος προμήθειας για συστήματα ντους με προσαρμοστικό χρώμα;
Απάντηση: Η προσαρμογή χρώματος προσθέτει περίπου 1–2 εβδομάδες. Ο συνολικός χρόνος προμήθειας από την υποβολή της παραγγελίας μέχρι την παράδοση στον χώρο είναι συνήθως 9–11 εβδομάδες.
Ερώτηση: Πρέπει να παραγγείλουμε τα συστήματα ντους πριν επιλεγεί ο Γενικός Συντονιστής (GC);
Απάντηση: Η τεχνική προδιαγραφή πρέπει να έχει οριστικοποιηθεί πριν επιλεγεί ο Γενικός Συντονιστής (GC). Η παραγγελία πρέπει να υποβληθεί μετά την επιβεβαίωση του προγράμματος εγκατάστασης από τον GC.
Ερώτηση: Πώς διαχειριζόμαστε την προμήθεια συστημάτων ντους για μια σταδιακή ανακαίνιση;
Απάντηση: Παραγγείλετε όλες τις φάσεις ταυτόχρονα, εάν είναι δυνατόν, ή διασκορπίστε τις παραγγελίες έτσι ώστε το υλικό κάθε φάσης να φτάνει 1–2 εβδομάδες πριν από την προγραμματισμένη έναρξη της εγκατάστασής της. Μην περιμένετε να ολοκληρωθεί η Φάση 1 για να παραγγείλετε τη Φάση 2.
Ερώτηση: Ποια τεκμηρίωση πρέπει να ζητήσουμε από τον προμηθευτή πριν από την παραγγελία;
Απάντηση: Έκθεση πιστοποίησης, εγχειρίδιο εγκατάστασης, φύλλο δεδομένων ασφαλείας υλικού (MSDS), όροι εγγύησης και δείγμα του πραγματικού προϊόντος για έγκριση.
Τα συστήματα ντους δεν είναι προϊόντα προαιρετικής προμήθειας. Βρίσκονται στο κρίσιμο δρόμο λόγω των μεγάλων χρονικών περιόδων προμήθειας, της πρώιμης θέσης τους στη σειρά εγκατάστασης και των πολλαπλών εξαρτήσεων συντονισμού. Η καθυστερημένη παραγγελία τους έχει μετρήσιμες οικονομικές συνέπειες: απώλεια εσόδων, τροποποιήσεις παραγγελιών από τους εργολάβους και μειωμένη ποιότητα εγκατάστασης.
Η λύση είναι απλή: παραγγείλτε τα 8 εβδομάδες πριν από την έναρξη της εγκατάστασης, μετρήστε πρώτα τα πρόχειρα ανοίγματα, παραγγείλτε ανταλλακτικά και επιβεβαιώστε την τεκμηρίωση πριν από την αποστολή. Αντιμετωπίστε το χρονοδιάγραμμα προμήθειας του συστήματος ντους με την ίδια επείγουσα προτεραιότητα που θα είχατε για την παραγγελία των μαξιλαριών των δωματίων ή της επίπλωσης του λόμπι. Σε μια ανακαίνιση ξενοδοχείου, το σύστημα ντους δεν είναι προαιρετική υποδομή· είναι ένα κρίσιμο σημείο του χρονοδιαγράμματος.
Πνευματικά Δικαιώματα © Guangdong Wiselink Ltd. -- Πολιτική απορρήτου
EN
