Trong cải tạo khách sạn, đường dẫn quan trọng là chuỗi các công việc xác định tổng thời gian thực hiện dự án. Nếu bất kỳ công việc nào trên đường dẫn quan trọng bị chậm trễ, toàn bộ dự án sẽ bị đẩy lùi — mỗi phòng không thể đưa vào sử dụng thêm một ngày, mỗi đô-la doanh thu đều bị mất.
Hầu hết các đội mua sắm đều hiểu rằng đồ nội thất, hệ thống chiếu sáng và đồ gỗ cố định cần được đặt hàng sớm. Tuy nhiên, hệ thống vòi sen thường bị xem là mặt hàng mua sắm ở giai đoạn muộn, và được đặt hàng nhiều tuần sau thời điểm nên thực hiện. Đến khi ai đó nhận ra sai lầm, tiến độ hoàn thành phòng đã bắt đầu bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Bài viết này giải thích vì sao hệ thống vòi sen cần nằm trên đường dẫn quan trọng, những hệ lụy khi đặt hàng muộn và cách sắp xếp trình tự mua sắm để đảm bảo cải tạo đúng tiến độ.
Một dự án cải tạo khách sạn theo mô hình chọn dịch vụ điển hình (100–200 phòng) tuân theo trình tự chung sau:
Giai đoạn 1 — Thiết kế và Lập đặc tả (Tuần 1–8)
Giai đoạn 2 — Mua sắm và Đặt hàng (Tuần 6–16)
Giai đoạn 3 — Chuẩn bị mặt bằng (Tuần 10–20)
Giai đoạn 4 — Lắp đặt (Tuần 16–30)
Lưu ý rằng các hệ thống vòi sen nằm ở ranh giới giữa Giai đoạn 2 và Giai đoạn 4. Chúng phải được đặt hàng đủ sớm để đến nơi trước khi bắt đầu lắp đặt, nhưng cũng phải được lắp đặt sớm trong Giai đoạn 4 vì mọi hạng mục khác trong phòng tắm đều phụ thuộc vào chúng.
Ba yếu tố khiến hệ thống vòi sen nằm trên đường dẫn quan trọng.
Các hệ thống vòi sen bằng đá cẩm thạch đúc nhập từ châu Á có tổng thời gian chờ từ lúc đặt hàng đến khi cập cảng là 6–8 tuần. Thêm 1–2 tuần nữa cho thủ tục thông quan và vận chuyển nội địa. Như vậy, tổng thời gian từ đơn mua hàng đến khi hàng tới công trường là 7–10 tuần.
Việc yêu cầu màu sắc tùy chỉnh hoặc kích thước phi tiêu chuẩn sẽ làm tăng thêm 1–2 tuần.
So sánh với đồ nội thất, thường có thể nhập nội địa trong vòng 4–6 tuần, hoặc thiết bị chiếu sáng, thường có thể giao trực tiếp trong vòng 2–4 tuần. Hệ thống vòi sen là một trong những mặt hàng có thời gian chờ dài nhất trong toàn bộ gói FF&E.
Theo trình tự thi công phòng tắm, hệ thống vòi sen được lắp đặt sớm:
Mọi công việc sau bước 3 đều phụ thuộc vào việc bồn tắm đứng đã được lắp đặt. Mọi công việc sau bước 4 đều phụ thuộc vào việc tấm ốp tường đã được lắp đặt. Nếu hệ thống phòng tắm không có mặt tại hiện trường khi đội thi công sẵn sàng, toàn bộ quy trình lắp đặt phòng tắm sẽ bị đình trệ.
Hệ thống phòng tắm đứng yêu cầu phối hợp với:
Mỗi điểm phối hợp đều có thể gây chậm tiến độ. Nếu hệ thống vòi sen được giao mà phần lắp đặt thô không khớp, bạn hoặc phải chờ linh kiện thay thế hoặc trả phí để điều chỉnh tại hiện trường. Cả hai lựa chọn đều tốn thời gian và chi phí.
Hậu quả của việc đặt hàng hệ thống vòi sen muộn lan rộng khắp toàn bộ dự án.
Chậm hoàn thành phòng
Tác động trực tiếp nhất. Nếu việc lắp đặt vòi sen không thể bắt đầu đúng tiến độ, mọi công việc của các nhà thầu tiếp theo đều bị dời lại. Việc chậm giao hệ thống vòi sen hai tuần có thể làm tăng thêm hai đến ba tuần vào tổng thời gian hoàn thành phòng, vì các công việc tiếp theo không thể thi công vượt qua giai đoạn này.
Thời gian phòng không sử dụng kéo dài
Trong quá trình cải tạo khách sạn, các phòng ngừng hoạt động sẽ không tạo ra doanh thu. Một cơ sở lưu trú có 150 phòng đang cải tạo thường đưa các phòng ra khỏi dịch vụ theo từng giai đoạn. Mỗi ngày thêm một phòng ngừng hoạt động là một khoản doanh thu bị mất trực tiếp. Với mức giá phòng trung bình (ADR) là 120 USD và tỷ lệ lấp đầy 70%, mỗi phòng ngừng hoạt động trong một ngày làm mất 84 USD doanh thu. Nhân với 50 phòng trong một giai đoạn và sự chậm trễ hai tuần trong việc lắp đặt hệ thống vòi sen, chi phí doanh thu phòng bị mất cho mỗi giai đoạn là 58.800 USD.
Yêu cầu điều chỉnh hợp đồng từ nhà thầu
Khi hệ thống vòi sen giao muộn, đội thi công có hai lựa chọn: chờ (và nhân công của họ ngồi không, vẫn được tính phí theo mức phí chờ) hoặc triển khai hai lần (một lần để lắp đặt vòi sen và một lần cho phần còn lại). Cả hai lựa chọn đều phát sinh yêu cầu điều chỉnh hợp đồng. Mức phí chờ thông thường cho một đội thi công gồm ba người dao động từ 150 đến 250 USD mỗi giờ. Chỉ một ngày nhân công ngồi không đã tốn từ 1.200 đến 2.000 USD.
Chất lượng lắp đặt bị ảnh hưởng do tiến độ gấp
Khi tiến độ bị rút ngắn, chất lượng lắp đặt sẽ giảm sút. Các bước bị lược bỏ. Việc trét keo trở nên cẩu thả. Các chi tiết chống thấm bị thực hiện vội vàng. Nhiều năm sau, quản lý bất động sản phải đối mặt với hậu quả dưới dạng các cuộc gọi yêu cầu dịch vụ và các khiếu nại bảo hành.
Áp dụng những thực hành này để đảm bảo hệ thống vòi sen luôn nằm trên đường găng (critical path) và không rơi vào khu vực phát sinh vấn đề.
Tính ngược lại từ ngày dự kiến bắt đầu lắp đặt và gửi đơn đặt hàng ít nhất 8 tuần trước thời điểm đó. Khoảng đệm này bao gồm:
Cộng thêm 2 tuần nếu yêu cầu màu sắc tùy chỉnh hoặc kích thước phi tiêu chuẩn.
Các bồn tắm đứng và tấm ốp tường được sản xuất theo kích thước cụ thể. Việc đặt hàng trước khi hoàn tất các kích thước khung thô là một sự mạo hiểm. Yêu cầu nhà thầu tổng (GC) ký xác nhận các số đo khung thô trước khi đặt đơn hàng. Bước duy nhất này giúp tránh tình trạng sai lệch kích thước phổ biến nhất.
Đặt hàng thêm 5% tấm dự phòng. Không phải vì bạn kỳ vọng có sản phẩm lỗi — mà vì điều kiện thực tế tại công trường có thể thay đổi. Một tấm bị hư hại trong quá trình lắp đặt. Một khung thô có kích thước hơi lớn hơn so với số đo ban đầu. Một thợ điện hoặc thợ nước cắt vào tấm ốp tường để tiếp cận van. Việc có sẵn tấm dự phòng tại công trường giúp phòng ốc vẫn đúng tiến độ.
Các bồn tắm đứng và tấm ốp tường được kiểm tra và chứng nhận như một hệ thống đồng bộ. Việc đặt bồn từ một nhà cung cấp và tấm ốp từ nhà cung cấp khác sẽ tạo ra rủi ro về tính tương thích. Hãy tuân thủ các hệ thống đồng bộ từ cùng một nhà sản xuất. Nếu nhà cung cấp có cung cấp các hệ thống đã được thiết kế sẵn, hãy sử dụng chúng.
Trước khi container rời nhà máy, hãy xác nhận rằng toàn bộ tài liệu đều đầy đủ:
Thiếu tài liệu sẽ làm chậm quá trình thông quan và gây khó khăn cho quy trình nộp hồ sơ của nhà thầu tổng.
Dưới đây là một tình huống dựa trên dự án cải tạo khách sạn quy mô trung bình thực tế.
Thùng hàng bị giữ lại tại hải quan thêm 5 ngày do hồ sơ chưa đầy đủ. Khi các hệ thống vòi sen đến công trường, đội thi công lắp đặt đã được huy động và chuyển sang thực hiện công việc khác.
Phân tích chi phí:
Tổng chi phí do chậm trễ hệ thống vòi sen 1 tuần trong một giai đoạn: 18.880 USD.
Trên ba giai đoạn: 56.640 USD.
Toàn bộ sự việc chỉ vì đơn đặt hàng (purchase order) được gửi muộn hai tuần.
Câu hỏi: Liệu chúng ta có thể sử dụng nhà cung cấp trong nước để rút ngắn thời gian giao hàng không?
Trả lời: Một số nhà cung cấp trong nước cung cấp thời gian giao hàng từ 3–4 tuần đối với sản phẩm tiêu chuẩn. Tuy nhiên, giá mỗi đơn vị thường cao hơn 40–60% so với giá mua trực tiếp từ Trung Quốc. Hãy đánh giá kỹ sự đánh đổi này dựa trên mức độ rủi ro về tiến độ của bạn.
Câu hỏi: Thời gian đặt hàng tối thiểu cho hệ thống vòi sen theo màu tùy chỉnh là bao nhiêu?
Trả lời: Việc phối màu tùy chỉnh làm tăng thêm khoảng 1–2 tuần. Tổng thời gian từ khi đặt hàng đến khi giao hàng tại công trình thường là 9–11 tuần.
Câu hỏi: Chúng ta có nên đặt hàng hệ thống vòi sen trước khi chọn nhà thầu tổng (GC) không?
Trả lời: Hồ sơ kỹ thuật cần được hoàn tất trước khi chọn nhà thầu tổng (GC). Đơn đặt hàng (PO) chỉ nên được gửi sau khi nhà thầu tổng (GC) xác nhận lịch trình lắp đặt.
Câu hỏi: Chúng ta nên xử lý việc mua sắm hệ thống vòi sen cho dự án cải tạo theo từng giai đoạn như thế nào?
Trả lời: Nên đặt hàng cho tất cả các giai đoạn cùng lúc nếu có thể; nếu không, hãy chia nhỏ đơn hàng sao cho vật tư cho mỗi giai đoạn đến nơi 1–2 tuần trước ngày bắt đầu lắp đặt dự kiến. Không nên đợi đến khi Giai đoạn 1 hoàn tất mới đặt hàng cho Giai đoạn 2.
Câu hỏi: Chúng ta cần yêu cầu nhà cung cấp cung cấp những tài liệu nào trước khi đặt hàng?
Trả lời: Báo cáo chứng nhận, hướng dẫn lắp đặt, bảng dữ liệu an toàn vật liệu (MSDS), điều khoản bảo hành và mẫu sản phẩm thực tế để phê duyệt.
Các hệ thống vòi sen không phải là mặt hàng mua sắm tùy chọn. Chúng nằm trên đường dẫn quan trọng do thời gian đặt hàng kéo dài, vị trí sớm trong trình tự lắp đặt và nhiều phụ thuộc phối hợp. Việc đặt hàng muộn gây ra hậu quả tài chính rõ rệt: doanh thu bị mất, yêu cầu thay đổi công việc từ nhà thầu và chất lượng lắp đặt bị giảm sút.
Giải pháp rất đơn giản: đặt hàng trước thời điểm bắt đầu lắp đặt 8 tuần, đo kích thước lỗ mở thô trước tiên, đặt thêm phụ tùng dự phòng và xác nhận đầy đủ tài liệu trước khi vận chuyển. Hãy xử lý tiến độ mua sắm hệ thống vòi sen với mức độ khẩn trương tương đương như việc đặt nệm cho phòng khách hoặc đồ nội thất sảnh đón. Trong một dự án cải tạo khách sạn, hệ thống vòi sen không phải là cơ sở hạ tầng tùy chọn — mà là một mốc kiểm soát tiến độ.
Bản quyền © Guangdong Wiselink Ltd. -- Chính sách bảo mật
EN
