При ремонте отеля критический путь — это последовательность задач, определяющая общую продолжительность проекта. Если какая-либо задача из критического пути задерживается, весь проект сдвигается — каждая комната остаётся неработоспособной ещё на один день, теряется каждый доллар выручки.
Большинство команд по закупкам понимают, что мебель, освещение и корпусная мебель необходимо заказывать заблаговременно. Однако системы душа зачастую рассматриваются как предмет закупки на позднем этапе и заказываются спустя недели после того, как это следовало бы сделать. К тому моменту, когда ошибка осознаётся, график завершения комнат уже нарушен.
В этой статье объясняется, почему системы душа должны входить в критический путь, какие последствия возникают при их позднем заказе и как правильно выстроить последовательность закупок, чтобы ремонт проходил в срок.
Типичный ремонт отеля с ограниченным спектром услуг (100–200 номеров) проходит в следующей общей последовательности:
Этап 1 — Проектирование и технические требования (недели 1–8)
Этап 2 — Закупки и размещение заказов (недели 6–16)
Этап 3 — Подготовка площадки (недели 10–20)
Этап 4 — Монтаж (недели 16–30)
Обратите внимание, что душевые системы находятся на границе между Этапом 2 и Этапом 4. Их необходимо заказать заблаговременно, чтобы они прибыли до начала монтажа, однако установку следует выполнить в начале Этапа 4, поскольку всё остальное в ванной комнате зависит от них.
Три фактора выводят душевые системы на критический путь.
Душевые системы из литого мрамора из Азии имеют общий срок поставки от заказа до прибытия в порт — 6–8 недель. Добавьте ещё 1–2 недели на таможенное оформление и внутренние перевозки. Таким образом, от размещения заказа до доставки на объект требуется 7–10 недель.
При заказе нестандартных цветов или габаритов срок увеличивается ещё на 1–2 недели.
Сравните это со сроками поставки мебели, которую часто можно закупить внутри страны за 4–6 недель, или осветительных приборов, которые могут быть отправлены напрямую за 2–4 недели. Душевая система — один из самых длительных по срокам поставки элементов всего пакета FF&E.
В последовательности строительства ванной комнаты душевые системы устанавливаются на раннем этапе:
Каждая задача после шага 3 зависит от того, что поддон душа уже установлен. Каждая задача после шага 4 зависит от того, что панели стен душа уже смонтированы. Если душевая система не поставлена на объект к моменту готовности бригады монтажников, вся последовательность работ в ванной комнате останавливается.
Для душевых систем требуется координация с:
Каждая точка согласования потенциально вызывает задержку. Если душевая система поставлена, а предварительная разводка не соответствует, остаются два варианта: ожидание замены или оплата доработок на объекте. Оба варианта требуют дополнительных времени и средств.
Последствия позднего заказа душевых систем распространяются на весь проект.
Задержка завершения помещения
Самое прямое последствие. Если монтаж душевой системы невозможно начать в установленные сроки, все последующие специализированные работы сдвигаются. Задержка поставки душевой системы на две недели может увеличить общий срок завершения помещения на две–три недели, поскольку последующие специалисты не могут выполнять свои задачи параллельно.
Удлинение времени простоя номеров
При ремонте отеля номера, выведенные из эксплуатации, не приносят никакого дохода. Обычно при ремонте гостиницы на 150 номеров комнаты выводятся из эксплуатации поэтапно. Каждый дополнительный день простоя номера напрямую уменьшает выручку. При средней дневной ставке в 120 долларов США и загрузке на уровне 70 % простой одного номера на один день приводит к потере выручки в размере 84 долларов США. Умножьте эту сумму на 50 номеров в одной фазе ремонта, и задержка установки душевой системы на две недели обойдётся в 58 800 долларов США потерь выручки от номеров на одну фазу.
Изменения в договоре подрядчика
Если душевая система поставляется с опозданием, у монтажника есть два варианта: ждать (при этом бригада простаивает и оплачивается по тарифам простоя) или провести два выезда на объект (один — для монтажа душевой системы, второй — для остальных работ). В любом случае возникает изменение в договоре. Типичные тарифы простоя для трёхчеловечной монтажной бригады составляют от 150 до 250 долларов США в час. Простой бригады в течение одного дня обходится в 1200–2000 долларов США.
Снижение качества монтажа из-за спешки
Когда сроки сжимаются, страдает качество монтажа. Делают всё наспех. Герметизация выполняется небрежно. Детали гидроизоляции устанавливают в спешке. Спустя годы управляющий недвижимостью сталкивается с последствиями в виде сервисных вызовов и претензий по гарантии.
Следуйте этим рекомендациям, чтобы системы душевых кабин оставались на критическом пути и не попадали в зону проблем.
Отсчитайте назад от запланированной даты начала монтажа и оформите заказ как минимум за 8 недель до этой даты. Этот резерв времени учитывает:
Добавьте ещё 2 недели при заказе нестандартных цветов или габаритов.
Поддоны для душевых кабин и настенные панели изготавливаются строго по заданным размерам. Заказ до окончательного определения габаритов проёмов — это риск. Требуйте от генерального подрядчика (GC) подписи на утверждение замеров проёмов до оформления заказа. Этот единственный шаг предотвращает наиболее распространённое несоответствие размеров.
Закажите 5 % запасных панелей. Не потому, что вы ожидаете брака — а потому, что условия на объекте могут измениться. Панель повреждается при монтаже. Габариты проёма оказываются немного больше, чем указано в замерах. Сантехник прорезает настенную панель для доступа к запорному клапану. Наличие запасных панелей на объекте позволяет сохранить график работ.
Поддоны для душевых кабин и настенные панели испытываются и сертифицируются как единая система. Заказ поддона у одного поставщика и панелей — у другого создаёт риски несовместимости. Используйте только совместимые комплекты от одного производителя. Если поставщик предлагает предварительно спроектированные системы — выбирайте их.
Перед отъездом контейнера с завода убедитесь, что вся документация в порядке:
Отсутствие документации задерживает таможенное оформление и создаёт трудности на этапе представления документов генеральным подрядчиком.
Ниже приведён сценарий, основанный на реальном ремонте отеля среднего масштаба.
Контейнер задержали в таможне на дополнительные 5 дней из-за неполной документации. К тому времени, когда душевые системы прибыли на объект, бригада монтажников уже была задействована и перенаправлена на другие работы.
Разбивка стоимости:
Общая стоимость задержки поставки душевых систем на одну неделю в одном этапе: 18 880 долларов.
По трём этапам: 56 640 долларов.
Всё это произошло лишь потому, что заказ был оформлен на две недели позже срока.
Вопрос: Можно ли использовать отечественного поставщика для сокращения сроков поставки?
Ответ: Некоторые отечественные поставщики предлагают сроки поставки стандартной продукции в 3–4 недели. Однако цена за единицу обычно на 40–60 % выше, чем при прямых закупках из Китая. Оцените компромисс между этой стоимостью и риском срыва графика.
В: Какой минимальный срок выполнения заказа на душевые системы нестандартного цвета?
О: Подбор нестандартного цвета добавляет примерно 1–2 недели. Общий срок от размещения заказа до поставки на объект обычно составляет 9–11 недель.
В: Следует ли заказывать душевые системы до выбора генерального подрядчика?
О: Технические требования должны быть окончательно утверждены до выбора генерального подрядчика. Заказ должен быть оформлен после подтверждения генеральным подрядчиком графика монтажа.
В: Как организовать закупку душевых систем при поэтапной реконструкции?
О: По возможности оформляйте заказы на все этапы одновременно; в противном случае распределяйте заказы так, чтобы материалы для каждого этапа поступали за 1–2 недели до начала запланированного монтажа. Не ждите завершения Этапа 1, чтобы заказать материалы для Этапа 2.
В: Какую документацию следует запросить у поставщика до оформления заказа?
О: Отчёт о сертификации, инструкцию по монтажу, паспорт безопасности материалов (MSDS), условия гарантии и образец фактического изделия для утверждения.
Системы душевых кабин не являются предметом факультативных закупок. Они находятся на критическом пути из-за продолжительных сроков поставки, раннего этапа монтажа и множества координационных зависимостей. Поздний заказ влечёт за собой измеримые финансовые последствия: упущенная выручка, дополнительные заказы подрядчикам и снижение качества монтажа.
Решение простое: разместить заказ за 8 недель до начала монтажа, сначала измерить габаритные отверстия, заказать запасные компоненты и подтвердить документацию перед отгрузкой. Относитесь к графику закупки душевой системы с той же срочностью, что и к заказу матрасов для номеров или мебели для лобби. При ремонте отеля душевая система — это не опциональная инфраструктура. Это контрольная точка графика.
Авторские права © Guangdong Wiselink Ltd. -- Политика конфиденциальности
EN
