A szállodai felújítás során a kritikus útvonal az a feladatsorozat, amely meghatározza a projekt teljes időtartamát. Ha bármelyik feladat a kritikus útvonalon késik, az egész projekt eltolódik – minden szoba egy napra tovább marad szolgálaton kívül, és minden elvesztett bevételdollár számít.
A legtöbb beszerzési csapat tudja, hogy a bútorokat, a világítást és a beépített bútorokat korán kell megrendelni. A zuhanyrendszerek azonban gyakran késői beszerzési tételként kezelődnek, és hetekkel később kerülnek megrendelésre, mint ahogy kellett volna. Amíg valaki észreveszi a hibát, a szobák elkészítésének ütemterve már összeomlott.
Ez a cikk elmagyarázza, miért tartoznak a zuhanyrendszerek a kritikus útvonalra, mi történik, ha későn rendelik őket, és hogyan kell a beszerzést ütemezni, hogy a felújítás a tervezett ütemben haladjon.
Egy tipikus, kiválasztott szolgáltatásokat nyújtó szálloda felújítása (100–200 szoba) általában a következő általános sorrendben zajlik:
1. szakasz – Tervezés és műszaki leírás (1–8. hét)
2. szakasz – Beszerzés és megrendelés (6–16. hét)
3. fázis – Helyszín előkészítése (10–20. hét)
4. fázis – Beépítés (16–30. hét)
Figyeljük meg, hogy a zuhanyrendszerek a 2. és a 4. szakasz határán helyezkednek el. Időben kell megrendelni őket, hogy érkezésük időben megtörténjen a telepítés megkezdése előtt, de a 4. szakasz elején kell őket beépíteni, mert a fürdőszoba minden más eleme függ tőlük.
Három tényező helyezi a zuhanyrendszereket a kritikus útvonalra.
Ázsiai gyártmányú öntött márvány zuhanyrendszerek teljes beszerzési ideje 6–8 hét a megrendeléstől a kikötőbe érkezésig. A vámkezeléshez és a belső fuvarozáshoz további 1–2 hét szükséges. Ez összesen 7–10 hét a megrendeléstől a építési helyszínig.
Egyedi színek vagy nem szabványos méretek további 1–2 hetet igényelnek.
Hasonlítsuk össze ezt a bútorokkal, amelyeket gyakran hazai forrásból 4–6 héten belül lehet beszerezni, vagy a világítástechnikával, amelyet 2–4 héten belül közvetlenül a vevőhöz lehet szállítani. A zuhanyrendszer az egyik leghosszabb beszerzési idejű elem az egész FF&E-csomagban.
A fürdőszoba építési sorrendjében a zuhanyrendszerek korán kerülnek beépítésre:
A 3. lépés utáni minden feladat attól függ, hogy a zuhanytálca már helyén van-e. A 4. lépés utáni minden feladat attól függ, hogy a falpanelok már be vannak-e építve. Ha a zuhanyrendszer nincs jelen a telepítő csapat készségének időpontján, az egész fürdőszobai munkafolyamat leáll.
A zuhanyrendszerek koordinációt igényelnek a következőkkel:
Minden koordinációs pont késésre adhat okot. Ha a zuhanyrendszer megérkezik, de az előkészítés nem felel meg, vagy várni kell a cserealkatrészre, vagy mezőn történő módosításért kell fizetni. Mindkét lehetőség időt és pénzt követel.
A zuhanyrendszer késői megrendelésének következményei az egész projektben végigcsengenek.
A szoba befejezésének késése
Ez a legközvetlenebb hatás. Ha a zuhanyrendszer telepítése nem kezdődhet meg ütemezett időpontban, akkor minden utána következő szakma is eltolódik. Két hetes késés a zuhanyrendszer szállításában két-három hetes késést eredményezhet a teljes szobabe-fejezési idővonalon, mivel a következő szakmák nem tudnak kikerülni ezt a lépést.
Kibővített szobafoglalási leállás
Egy szálloda felújítása során a szolgáltatásból kivont szobák nulla bevételt termelnek. Egy 150 szobás szálloda felújítása általában fázisokban történik, amikor a szobák egyes csoportjait ideiglenesen kivonják a szolgáltatásból. Minden egyes nap, amíg egy szoba nem áll rendelkezésre, közvetlen bevételkiesést jelent. 120 dolláros átlagos napi szobadíj (ADR) és 70%-os kihasználtság mellett minden kivont szobanap 84 dolláros bevételkiesést eredményez. Ha egy fázisban 50 szoba van érintve, akkor egy két hetes zuhanyrendszer-szállítási késés 58 800 dolláros szobabevétel-kiesést okoz fázisonként.
Vállalkozói módosítási igények
Amikor a zuhanyrendszer késve érkezik, a szerelő két lehetőség közül választhat: várni (és a munkacsoportja tétlenül áll, az állóidő díját számítják fel), vagy kétszer mobilizálni a csapatot (egyszer a zuhanyrendszer telepítésére, egyszer minden más munkára). Bármelyik opció módosítási igényt eredményez. Egy háromfős szerelőcsapat átlagos állóidő-díja óránként 150–250 dollár. Egyetlen nap tétlen munkaerő-idő 1200–2000 dolláros költséget jelent.
Siettetett telepítés minősége
Amikor a menetrend összeszorul, az installáció minősége romlik. A szögeket levágják. A tömítés hanyag. A vízhatlanítási részletek sietve készülnek. Évekkel később az ingatlankezelő a szervizhívások és garanciális igények formájában vállalja a következményeket.
Kövesse ezeket a gyakorlatokat, hogy a zuhanyrendszerek a kritikus útvonalon maradjanak, és ne kerüljenek a problémás zónába.
A tervezett telepítés kezdete alapján számítsa vissza, és legalább 8 héttel korábban adja le a megrendelést. Ez a tartalék idő a következőkre szolgál:
További 2 hét egyedi színek vagy nem szabványos méretek esetén.
A zuhanytálakat és falpaneleket meghatározott méretekre gyártják. A rendelés leadása a nyers nyílások véglegesítése előtt kockázatos lépés. Kötelezze fővállalkozóját, hogy írásban jóváhagyja a nyers nyílások méreteit, mielőtt a megrendelést elküldi. Ez az egyetlen lépés megelőzi a leggyakoribb méretbeli eltéréseket.
Rendeljen 5%-kal több panelt. Nem azért, mert hibás termékekre számít – hanem mert a helyszíni körülmények változhatnak. Egy panel sérül az építés során. Egy nyers nyílás mérete kicsit nagyobb, mint amekkorát mérték. Egy vízvezeték-szerelő belevág egy falpanelbe, hogy hozzáférjen egy szelephöz. A többlet panelek jelenléte biztosítja, hogy a munka időben haladjon.
A zuhanytálcák és falpanelek rendszerként teszteltek és tanúsítottak. Ha egy tálcát egy forrásból, a paneleket pedig másikból rendeli, kompatibilitási kockázatot vállal. Használjon összeillő rendszereket ugyanattól a gyártótól. Ha a szállító előre tervezett rendszereket kínál, azt válassza.
A konténer gyárból történő elszállítása előtt ellenőrizze, hogy minden dokumentum rendben van-e:
Hiányzó dokumentumok késleltetik a vámkezelést, és megnehezítik a fővállalkozó benyújtási folyamatát.
Az alábbi forgatókönyv egy valós, közepes méretű szálloda felújításán alapul.
A konténert hiányos dokumentáció miatt további 5 napig vám alá vonták. Mire a zuhanyrendszerek megérkeztek a helyszínre, a felszerelési csapat már mobilizálódott és más munkákra került.
A költségek részletezése:
Egy fázisban egyhetes zuhanyrendszer-késés teljes költsége: 18 880 USD.
Három fázisra összesen: 56 640 USD.
Mindez pusztán azért, mert a megrendelés két héttel később került kiadásra.
Kérdés: Használhatunk hazai szállítót a szállítási idő csökkentésére?
Néhány hazai szállító standard termékekre 3–4 hetes szállítási időt kínál. Azonban az egységár általában 40–60%-kal magasabb, mint a közvetlen kínai beszerzés esetén. Értékelje a kockázatot a saját ütemtervének fényében.
K: Mi a minimális szállítási határidő egyedi színű zuhanyrendszerek esetén?
V: Az egyedi színképzés kb. 1–2 hetet igényel. A rendeléstől a telepítés helyszínére történő szállításig szokásosan 9–11 hét telik el.
K: Rendeljük meg a zuhanyrendszereket a fővállalkozó (GC) kiválasztása előtt?
V: A műszaki leírást a fővállalkozó kiválasztása előtt kell véglegesíteni. A megrendelést a fővállalkozó megerősítése után, a telepítési ütemterv ismertté váltát követően kell leadni.
K: Hogyan kezeljük a zuhanyrendszer-beszerzést fázisokra bontott felújítás esetén?
V: Ha lehetséges, az összes fázist egyszerre rendeljük meg; egyébként a megrendeléseket úgy időzítsük, hogy minden fázis anyagai a tervezett telepítés kezdete előtt 1–2 héttel érkezzenek meg. Ne várjunk a 2. fázis megrendelésével addig, amíg az 1. fázis befejeződik.
K: Milyen dokumentumokat kérjünk a szállítótól a megrendelés előtt?
V: Tanúsítási jelentés, telepítési útmutató, anyagbiztonsági adatlap (MSDS), garanciális feltételek és a tényleges termék mintája jóváhagyás céljából.
A zuhanyrendszerek nem választható beszerzési tétel. A kritikus útvonalon helyezkednek el, mivel hosszú gyártási és szállítási idejük van, korai időpontban kell telepíteni őket, és több koordinációs függőséggel is járnak. Késői rendelésük mérhető pénzügyi következményekkel jár: bevételkiesés, vállalkozói módosítási igények és a telepítés minőségének csökkenése.
A megoldás egyszerű: rendeljük meg őket a telepítés kezdete előtt nyolc héttel, először mérjük le a nyers nyílásokat, rendeljünk tartalék alkatrészeket, és erősítsük meg a dokumentációt a szállítás előtt. Kezeljük a zuhanyrendszer beszerzési ütemtervét ugyanolyan sürgősséggel, mint a vendégszobák matracainak vagy a lobby bútorzatának rendelését. Egy szálloda felújításánál a zuhanyrendszer nem opcionális infrastruktúra. Az ütemterv egy kapuja.
Szerzői jog © Guangdong Wiselink Ltd. -- Adatvédelmi irányelv
EN
