Nella ristrutturazione di un hotel, il percorso critico è la sequenza di attività che determina la durata complessiva del progetto. Se un’attività del percorso critico subisce un ritardo, l’intero progetto viene posticipato: ogni stanza rimane fuori servizio per un giorno in più, ogni dollaro di ricavo va perso.
La maggior parte dei team addetti agli acquisti sa che mobili, illuminazione e arredi fissi devono essere ordinati con largo anticipo. Tuttavia, i sistemi doccia vengono spesso considerati articoli da acquistare in una fase avanzata del progetto, ordinati settimane dopo il momento ottimale. Quando qualcuno si accorge dell’errore, il cronoprogramma per il completamento delle camere è già compromesso.
Questo articolo spiega perché i sistemi doccia devono far parte del percorso critico, quali conseguenze comporta un’ordinazione tardiva e come strutturare la sequenza degli acquisti per mantenere la ristrutturazione in linea con i tempi previsti.
Una tipica ristrutturazione di un hotel a servizi selezionati (100-200 camere) segue questa sequenza generale:
Fase 1 — Progettazione e specifiche (Settimane 1-8)
Fase 2 — Approvvigionamento e ordini (Settimane 6-16)
Fase 3 — Preparazione del cantiere (Settimane 10-20)
Fase 4 — Installazione (Settimane 16-30)
Si noti che i sistemi doccia si trovano al confine tra la Fase 2 e la Fase 4. Devono essere ordinati con sufficiente anticipo per arrivare prima dell’inizio dei lavori di installazione, ma devono essere installati all’inizio della Fase 4, poiché tutti gli altri elementi del bagno dipendono da essi.
Tre fattori collocano i sistemi doccia sul percorso critico.
I sistemi doccia in marmo fuso provenienti dall’Asia hanno un tempo totale di consegna di 6–8 settimane, dal momento dell’ordine all’arrivo nel porto. Aggiungere ulteriori 1–2 settimane per lo sdoganamento e il trasporto interno. Ciò corrisponde a un totale di 7–10 settimane tra l’emissione dell’ordine d’acquisto e la consegna sul cantiere.
Colori personalizzati o dimensioni non standard richiedono ulteriori 1–2 settimane.
A confronto, gli arredi possono spesso essere reperiti a livello nazionale in 4–6 settimane, mentre le lampade possono essere spedite direttamente in 2–4 settimane. Il sistema doccia è uno degli articoli con i tempi di consegna più lunghi dell’intero pacchetto FF&E.
Nella sequenza costruttiva del bagno, i sistemi doccia vengono installati precocemente:
Ogni attività successiva al passaggio 3 dipende dal posizionamento del piatto doccia. Ogni attività successiva al passaggio 4 dipende dall’installazione dei pannelli per le pareti. Se il sistema doccia non è presente sul cantiere quando l’equipaggio di installazione è pronto, l’intera sequenza di lavorazione del bagno si arresta.
I sistemi doccia richiedono coordinamento con:
Ogni punto di coordinamento rappresenta un potenziale ritardo. Se il sistema doccia arriva ma l’installazione grezza non è conforme, o si attende un ricambio oppure si pagano modifiche in cantiere. Entrambe le opzioni comportano costi di tempo e denaro.
Le conseguenze di un ordine tardivo di sistemi doccia si ripercuotono sull’intero progetto.
Ritardo nel completamento della stanza
L’impatto più diretto. Se l’installazione della doccia non può iniziare nei tempi previsti, ogni successivo intervento specialistico viene posticipato. Un ritardo di due settimane nella consegna del sistema doccia può aggiungere due o tre settimane all’intero cronoprogramma di completamento della stanza, poiché i lavori successivi non possono procedere in parallelo.
Tempi di indisponibilità prolungati delle camere
In una ristrutturazione alberghiera, le camere fuori servizio generano ricavi pari a zero. Una struttura da 150 camere sottoposta a ristrutturazione di solito disattiva le camere in fasi. Ogni giorno aggiuntivo di indisponibilità di una camera comporta una perdita diretta di ricavi. Con un ADR di 120 USD e un tasso di occupazione del 70%, ogni giornata-camera di indisponibilità comporta una perdita di 84 USD. Moltiplicando per 50 camere per fase, un ritardo di due settimane nell’installazione del sistema doccia comporta una perdita di ricavi pari a 58.800 USD per fase.
Ordini di modifica per gli appaltatori
Quando il sistema doccia arriva in ritardo, l’installatore ha due opzioni: attendere (e la squadra rimane inattiva, fatturata con tariffe di attesa) oppure mobilitarsi due volte (una volta per l’installazione della doccia e una volta per tutti gli altri interventi). Entrambe le opzioni generano un ordine di modifica. Le tariffe tipiche di attesa per una squadra di installazione composta da tre persone vanno da 150 a 250 USD all’ora. Un singolo giorno di inattività della squadra comporta costi compresi tra 1.200 e 2.000 USD.
Qualità dell’installazione compromessa da tempi accelerati
Quando il cronoprogramma si restringe, la qualità dell’installazione ne risente. Si fanno compromessi. La stuccatura è trascurata. I dettagli di impermeabilizzazione vengono eseguiti in fretta. Anni dopo, il responsabile della gestione immobiliare deve affrontare le conseguenze sotto forma di chiamate di assistenza e richieste di garanzia.
Seguire queste pratiche per mantenere i sistemi doccia sul percorso critico ed evitare che finiscano nella zona dei problemi.
Risalire dalla data prevista per l’inizio dell’installazione e inserire l’ordine di acquisto almeno 8 settimane prima. Questo margine copre:
Aggiungere 2 settimane per colori personalizzati o dimensioni non standard.
I vassoi doccia e i pannelli per pareti sono prodotti con dimensioni specifiche. Ordinare prima che le aperture grezze siano definite è un azzardo. Richiedere al general contractor (GC) di approvare le misure delle aperture grezze prima di emettere l’ordine d’acquisto. Questo singolo passaggio evita la causa più comune di discrepanze dimensionali.
Ordinare il 5% di pannelli di riserva. Non perché si prevedano difetti, ma perché le condizioni sul campo possono cambiare: un pannello può danneggiarsi durante l’installazione; un’apertura grezza potrebbe rivelarsi leggermente più grande di quanto misurato; un idraulico potrebbe dover tagliare un pannello per accedere a una valvola. Avere pannelli di riserva in cantiere consente di mantenere i tempi del progetto.
I vassoi doccia e i pannelli per pareti sono testati e certificati come sistema integrato. Ordinare un vassoio da un fornitore e i pannelli da un altro comporta un rischio di incompatibilità. Utilizzare esclusivamente sistemi abbinati dello stesso produttore. Se il fornitore offre sistemi preingegnerizzati, impiegarli.
Prima che il contenitore lasci la fabbrica, confermare che tutta la documentazione sia in regola:
La mancanza di documentazione ritarda lo sdoganamento e ostacola il processo di presentazione del GC.
Ecco uno scenario basato su una vera ristrutturazione alberghiera di media entità.
Il contenitore è rimasto in dogana per 5 giorni aggiuntivi a causa della documentazione incompleta. Quando i sistemi doccia sono arrivati sul sito, l'equipaggio per l'installazione era già stato mobilitato e aveva iniziato altri lavori.
Riepilogo dei costi:
Costo totale di un ritardo di una settimana sui sistemi doccia in una fase: 18.880 USD.
Su tre fasi: 56.640 USD.
Tutto perché l'ordine d'acquisto è stato emesso con due settimane di ritardo.
D: Possiamo utilizzare un fornitore nazionale per ridurre i tempi di consegna?
R: Alcuni fornitori nazionali offrono tempi di consegna di 3-4 settimane per prodotti standard. Tuttavia, il costo unitario è tipicamente del 40-60% superiore rispetto ai prezzi diretti dalla Cina. Valutare il compromesso rispetto al rischio di slittamento del cronoprogramma.
D: Qual è il tempo di consegna minimo per i sistemi doccia in colore personalizzato?
R: La corrispondenza del colore personalizzato aggiunge circa 1-2 settimane. Il tempo di consegna totale dall’ordine al cantiere è tipicamente di 9-11 settimane.
D: Dobbiamo ordinare i sistemi doccia prima della selezione dell’appaltatore generale (GC)?
R: La specifica deve essere definitiva prima della selezione dell’appaltatore generale (GC). L’ordine d’acquisto deve essere emesso dopo che il GC ha confermato il calendario di installazione.
D: Come gestiamo l’approvvigionamento dei sistemi doccia per una ristrutturazione a fasi?
R: Ordinare tutti i lotti contemporaneamente, se possibile, oppure suddividere gli ordini in modo che i materiali di ogni fase arrivino 1-2 settimane prima dell’inizio previsto dell’installazione per quella fase. Non attendere il completamento della Fase 1 per ordinare la Fase 2.
D: Quali documenti dobbiamo richiedere al fornitore prima dell’ordine?
R: Relazione di certificazione, manuale di installazione, scheda dati di sicurezza (MSDS), condizioni di garanzia e campione del prodotto effettivo per approvazione.
I sistemi doccia non sono un articolo di approvvigionamento facoltativo. Rientrano nel percorso critico a causa dei lunghi tempi di consegna, della posizione anticipata nella sequenza di installazione e delle numerose dipendenze di coordinamento. Ordinarli in ritardo comporta conseguenze finanziarie misurabili: perdita di ricavi, ordini di modifica per gli appaltatori e riduzione della qualità dell’installazione.
La soluzione è semplice: ordinare con 8 settimane di anticipo rispetto all’inizio dell’installazione, misurare prima le aperture grezze, ordinare pezzi di ricambio e verificare la documentazione prima della spedizione. Trattare il cronoprogramma per l’approvvigionamento del sistema doccia con la stessa urgenza riservata all’ordine dei materassi per le camere o dei mobili per la hall. In una ristrutturazione alberghiera, il sistema doccia non è un’infrastruttura opzionale: è un punto di controllo del cronoprogramma.
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