W ramach remontu hotelu ścieżka krytyczna to sekwencja zadań, która określa całkowity czas trwania projektu. Jeśli którykolwiek z elementów ścieżki krytycznej zostanie opóźniony, cały projekt zostaje przesunięty — każdy pokój pozostaje niedostępny przez dodatkowy dzień, a każda złotówka przychodu jest tracona.
Większość zespołów zakupowych wie, że meble, oświetlenie i wyposażenie stałe wymagają wcześniejszego zamówienia. Jednak systemy prysznicowe często traktowane są jako pozycje zakupowe na późnym etapie, zamawiane tygodnie po terminie, w którym powinny zostać złożone. Gdy ktoś wreszcie zauważa ten błąd, harmonogram ukończenia pokoi jest już naruszony.
W tym artykule wyjaśniamy, dlaczego systemy prysznicowe powinny znaleźć się na ścieżce krytycznej, jakie konsekwencje niesie ich późne zamówienie oraz jak zaplanować kolejność zakupów, aby remont przebiegał zgodnie z harmonogramem.
Typowa renowacja hotelu z ograniczonym zakresem usług (100–200 pokoi) przebiega w poniższej kolejności:
Faza 1 — Projektowanie i określanie specyfikacji (tygodnie 1–8)
Faza 2 — Zakupy i składanie zamówień (tygodnie 6–16)
Faza 3 — Przygotowanie placu budowy (tygodnie 10–20)
Faza 4 — Montaż (tygodnie 16–30)
Zwróć uwagę, że systemy prysznicowe znajdują się na granicy między fazą 2 a fazą 4. Należy je zamówić wystarczająco wcześnie, aby dotarły przed rozpoczęciem montażu, ale muszą zostać zainstalowane na wczesnym etapie fazy 4, ponieważ wszystkie pozostałe elementy łazienki zależą od nich.
Trzy czynniki wprowadzają systemy prysznicowe na ścieżkę krytyczną.
Systemy prysznicowe z litego marmuru pochodzące z Azji mają całkowity czas realizacji zamówienia wynoszący od 6 do 8 tygodni – od momentu złożenia zamówienia do przybycia towaru do portu. Dodaj jeszcze 1–2 tygodnie na odbiór celną i przewóz wewnątrz kraju. Oznacza to, że od złożenia zamówienia do dostarczenia na plac budowy upływa 7–10 tygodni.
Niestandardowe kolory lub niestandardowe wymiary wydłużają czas realizacji o kolejne 1–2 tygodnie.
Porównaj to z meblami, które często można zakupić lokalnie w ciągu 4–6 tygodni, lub oświetleniem, które można wysłać bezpośrednio do klienta w ciągu 2–4 tygodni. System prysznicowy jest jednym z elementów wyposażenia wnętrz (FF&E) o najdłuższym czasie realizacji.
W kolejności prac budowlanych w łazience systemy prysznicowe montuje się wcześnie:
Każde zadanie po kroku 3 zależy od zainstalowania podłogi prysznikowej. Każde zadanie po kroku 4 zależy od zamontowania paneli ścian prysznikowych. Jeśli system prysznikowy nie znajduje się na miejscu w momencie gotowości zespołu montażowego, cały cykl prac w łazience zostaje zawieszony.
Systemy prysznikowe wymagają koordynacji z:
Każdy punkt koordynacji może spowodować opóźnienie. Jeśli system prysznicowy zostanie dostarczony, a wykonane wcześniej prace nie są zgodne z jego wymaganiami, trzeba albo czekać na wymianę, albo ponieść koszty modyfikacji na budowie. Oba rozwiązania wiążą się z utratą czasu i pieniędzy.
Skutki późnego zamówienia systemu prysznicowego wpływają na cały projekt.
Opóźnione ukończenie pomieszczenia
Najbardziej bezpośredni skutek. Jeśli montaż systemu prysznicowego nie może rozpocząć się zgodnie z harmonogramem, wszystkie kolejne branże są przesuwane. Opóźnienie w dostawie systemu prysznicowego o dwa tygodnie może przedłużyć całkowity czas ukończenia pomieszczenia o dwa–trzy tygodnie, ponieważ kolejne branże nie mogą pracować wokół tego elementu.
Przedłużony czas niedostępności pomieszczeń
W przypadku remontu hotelu pokoje wyłączone z eksploatacji nie generują żadnych przychodów. Obiekt o pojemności 150 pokoi podlegający remontowi zwykle wyłącza pokoje z użytkowania etapami. Każdy dodatkowy dzień niedostępności pokoju to bezpośrednia utrata przychodu. Przy średniej cenie pokoju (ADR) wynoszącej 120 USD i współczynniku obsadzenia na poziomie 70% utrata jednego pokoju na jeden dzień kosztuje 84 USD. Pomnożone przez 50 pokoi w jednym etapie, dwutygodniowe opóźnienie w montażu systemu prysznicowego powoduje utratę przychodów z wynajmu pokoi w wysokości 58 800 USD na każdy etap.
Zmiany w zamówieniach dla wykonawców
Gdy system prysznicowy przybywa z opóźnieniem, instalator ma do wyboru dwie opcje: czekać (a jego załoga pozostaje bezczynna i jest rozliczana według stawek za gotowość do pracy) lub przeprowadzić dwa osobne mobilizacje (jedną na montaż systemu prysznicowego, a drugą na pozostałe zadania). Każda z tych opcji prowadzi do wystawienia zmiany w zamówieniu. Typowe stawki za gotowość do pracy trzyosobowej załogi montażowej wynoszą od 150 do 250 USD na godzinę. Jeden dzień bezczynności załogi kosztuje od 1200 do 2000 USD.
Obniżona jakość montażu z powodu pośpiechu
Gdy harmonogram się kurczy, jakość instalacji pogarsza się. Pomiędzy innymi pomijane są ważne etapy. Uszczelnianie jest niedbale wykonane. Szczegóły hydroizolacji są wykonywane pośpiesznie. Lata później zarządca nieruchomości radzi sobie z konsekwencjami w postaci zgłoszeń serwisowych i roszczeń gwarancyjnych.
Stosuj te praktyki, aby systemy prysznicowe pozostawały na ścieżce krytycznej i nie wpadały do strefy problemów.
Wyjdź od zaplanowanej daty rozpoczęcia instalacji i złożono zamówienie zakupowe przynajmniej 8 tygodni wcześniej. Ten bufor uwzględnia:
Dodaj 2 tygodnie w przypadku niestandardowych kolorów lub nietypowych wymiarów.
Podstawy prysznicowe i panele ścienne są produkowane w ściśle określonych wymiarach. Zamawianie przed ostatecznym ustaleniem otworów budowlanych to ryzykowne działanie. Wymagaj od głównego wykonawcy (GC) zatwierdzenia pomiarów otworów budowlanych przed wystawieniem zamówienia zakupowego. Ten jeden krok zapobiega najbardziej powszechnej niezgodności wymiarowej.
Zamów 5% dodatkowych paneli. Nie dlatego, że spodziewasz się wad — lecz dlatego, że warunki na budowie mogą ulec zmianie. Panel może zostać uszkodzony podczas montażu. Otwar budowlany może okazać się nieco większy niż pierwotnie zmierzony. Hydraulik może przeciąć panel ścenny, aby uzyskać dostęp do zaworu. Posiadanie dodatkowych paneli na budowie pozwala utrzymać harmonogram realizacji pomieszczenia.
Podstawy prysznicowe i panele ścienne są testowane i certyfikowane jako system. Zamawianie podstawy od jednego dostawcy i paneli od innego niesie ryzyko braku kompatybilności. Korzystaj wyłącznie z zestawów zgodnych pochodzących od tego samego producenta. Jeśli dostawca oferuje systemy wstępnie zaprojektowane, skorzystaj z nich.
Zanim kontener opuści fabrykę, potwierdź, że cała dokumentacja jest w porządku:
Brakująca dokumentacja opóźnia odbiór celnym i utrudnia proces składania dokumentów przez głównego wykonawcę.
Poniżej przedstawiono scenariusz oparty na rzeczywistej renowacji średniej wielkości hotelu.
Kontener był przytrzymywany w celnictwie przez dodatkowe 5 dni z powodu niekompletnych dokumentów. Gdy systemy prysznicowe dotarły na miejsce, załoga montażowa była już zmobilizowana i przesunięta do innych zadań.
Rozkład kosztów:
Całkowity koszt opóźnienia systemów prysznicowych o 1 tydzień w jednej fazie: 18 880 USD.
W trzech fazach: 56 640 USD.
Wszystko dlatego, że zamówienie zakupowe zostało złożone o dwa tygodnie za późno.
Pytanie: Czy możemy użyć dostawcy krajowego, aby skrócić czas realizacji?
Odpowiedź: Niektórzy krajowi dostawcy oferują czasy realizacji standardowych produktów w ciągu 3–4 tygodni. Jednak cena jednostkowa jest zwykle o 40–60% wyższa niż przy zakupie bezpośrednio z Chin. Oceń kompromis między tą opcją a ryzykiem opóźnienia harmonogramu.
P: Jaka jest minimalna czasowa gotowość dostawy niestandardowych systemów prysznicowych w wybranym kolorze?
O: Dopasowanie koloru niestandardowego wydłuża czas realizacji o ok. 1–2 tygodnie. Całkowity czas od złożenia zamówienia do dostarczenia na budowę wynosi zwykle 9–11 tygodni.
P: Czy należy zamawiać systemy prysznicowe przed wybraniem głównego wykonawcy (GC)?
O: Specyfikacja techniczna powinna zostać ostatecznie ustalona przed wybraniem głównego wykonawcy (GC). Zamówienie zakupowe należy złożyć po potwierdzeniu przez GC harmonogramu montażu.
P: Jak organizować zakupy systemów prysznicowych w przypadku remontu etapowego?
O: Jeśli to możliwe, należy zamówić materiały na wszystkie etapy jednocześnie; w przeciwnym razie zamówienia należy rozłożyć w taki sposób, aby materiały na każdy etap dotarły 1–2 tygodnie przed zaplanowanym rozpoczęciem jego montażu. Nie należy czekać na zakończenie Etapu 1, aby zamówić materiały na Etap 2.
P: Jakie dokumenty należy zażądać od dostawcy przed złożeniem zamówienia?
O: Raport certyfikacyjny, instrukcję montażu, kartę charakterystyki bezpieczeństwa materiału (MSDS), warunki gwarancji oraz próbkę rzeczywistego produktu do zatwierdzenia.
Systemy prysznicowe nie są przedmiotem dobrowolnego zakupu. Znajdują się na ścieżce krytycznej ze względu na długie czasy realizacji, wczesną pozycję w kolejności montażu oraz wiele zależności koordynacyjnych. Zamówienie ich z opóźnieniem ma mierzalne konsekwencje finansowe: utratę przychodów, zmiany w zakresie prac wykonawcy oraz obniżoną jakość montażu.
Rozwiązanie jest proste: zamówić 8 tygodni przed rozpoczęciem montażu, najpierw zmierzyć otwory szkicowe, zamówić części zamienne oraz potwierdzić dokumentację przed wysyłką. Traktować harmonogram zakupu systemu prysznicowego z taką samą pilnością, jak zamówienie materaców do pokoi gościnnych lub mebli do lobby. W ramach remontu hotelu system prysznicowy nie jest opcjonalną infrastrukturą – stanowi bramę harmonogramową.
Copyright © Guangdong Wiselink Ltd. -- Polityka prywatności
EN
