Vid renovering av ett hotell är den kritiska vägen sekvensen av uppgifter som bestämmer projektets totala varaktighet. Om något på den kritiska vägen dröjer, skjuts hela projektet upp – varje rum står utanför verksamheten en extra dag och varje dollar i intäkter går förlorad.
De flesta inköpsavdelningar förstår att möbler, belysning och stationära möbler måste beställas tidigt. Men duschanläggningar behandlas ofta som ett inköpsobjekt för senare skede och beställs veckor efter det att de borde ha beställts. När någon till slut inser felet har redan tidsplanen för rummens färdigställning börjat spricka.
Den här artikeln förklarar varför duschanläggningar bör ingå i den kritiska vägen, vad som händer om de beställs för sent och hur inköpssekvensen ska struktureras för att renoveringen ska hålla tidsplanen.
En typisk renovering av ett select-service-hotel (100–200 rum) följer denna allmänna sekvens:
Fas 1 – Design och specifikation (vecka 1–8)
Fas 2 – Inköp och beställning (veckorna 6–16)
Fas 3 – Platsförberedelse (veckorna 10–20)
Fas 4 – Installation (veckorna 16–30)
Observera att duschsystem ligger på gränsen mellan fas 2 och fas 4. De måste beställas i god tid för att anlända innan installationen börjar, men de måste installeras tidigt i fas 4 eftersom allt annat i badrummet är beroende av dem.
Tre faktorer placerar duschsystem på den kritiska vägen.
Gjutna marmorbadsystem från Asien har en total ledtid på 6–8 veckor från beställning till ankomst till hamn. Lägg till ytterligare 1–2 veckor för tullavslut och inlandstransport. Det innebär 7–10 veckor från inköpsorder till byggarbetsplats.
Anpassade färger eller icke-standardmått förlänger ledtiden med ytterligare 1–2 veckor.
Jämför detta med möbler, som ofta kan skaffas in inom landet på 4–6 veckor, eller belysning, som ofta kan skickas direkt till platsen på 2–4 veckor. Badsystemet är ett av de artiklar med längst ledtid i hela FF&E-paketet.
I byggsekvensen för badrum installeras badsystem tidigt:
Varje uppgift efter steg 3 är beroende av att duschbotten är på plats. Varje uppgift efter steg 4 är beroende av att vägpanelerna är monterade. Om duchsystemet inte finns på plats när monteringspersonalen är redo, stoppas hela badrumssekvensen.
Duchsystem kräver samordning med:
Varje samordningspunkt är en potentiell fördröjning. Om duschanläggningen anländer men den grova installationen inte stämmer överens måste man antingen vänta på en ersättning eller betala för justeringar på plats. Båda alternativen kostar tid och pengar.
Konsekvenserna av sen beställning av duschanläggningar sprider sig genom hela projektet.
Fördröjd rumsklartställning
Den mest direkta påverkan. Om installationen av duschanläggningen inte kan påbörjas i tid skjuts varje efterföljande yrkesgrupp framåt i tiden. En tvåveckorsfördröjning i leveransen av duschanläggningen kan lägga till två till tre veckor på den totala tidsramen för rumsklartställning, eftersom de efterföljande yrkesgrupperna inte kan arbeta runt detta.
För längre rumstillsvidande
Vid en hotellrenovering genererar rum som är ur drift ingen intäkt alls. En anläggning med 150 rum som genomgår renovering tar vanligtvis rummen ur drift i faser. Varje extra dag ett rum är ur drift innebär en direkt intäktsförlust. Vid en genomsnittlig daglig rumshyra (ADR) på 120 USD och en utnyttjandegrad på 70 % kostar varje rumsdag ur drift 84 USD i förlorad intäkt. Multiplicera detta med 50 rum per fas, och en tvåveckors fördröjning av duschsystemet kostar 58 800 USD i förlorad rumintäkt per fas.
Entreprenörers ändringsorder
När duschsystemet anländer sena har installatören två alternativ: vänta (och deras arbetslag står stilla, fakturerat till reservsats) eller mobilisera två gånger (en gång för duschinstallationen och en gång för allt annat). Båda alternativen leder till en ändringsorder. Typiska reservsatser för ett treställigt installationslag ligger mellan 150 och 250 USD per timme. En enda dag med oanvänt arbetslagstid kostar 1 200 till 2 000 USD.
Rushed Installation Quality
När tidsplanen förkortas försämrar detta installationskvaliteten. Hörn klipps av. Tätningen blir slarvig. Vattentätningens detaljer utförs i hast. År senare får fastighetsförvaltaren hantera konsekvenserna i form av serviceanrop och garantianspråk.
Följ dessa rutiner för att hålla duschsystem på den kritiska vägen och undvika problemzonen.
Arbeta baklänges från det schemalagda startdatumet för installationen och lämna in köporder minst 8 veckor innan. Denna marginal täcker in:
Lägg till 2 veckor för specialfärger eller icke-standardmått.
Duschbassänger och vägpaneler tillverkas i specifika mått. Att beställa innan grova öppningar är färdigställda är en gissning. Kräv att din GC godkänner måtten på grova öppningar innan beställningen skickas. Detta enda steg förhindrar den vanligaste typen av måttfel.
Beställ 5 % reservpaneler. Inte därför att du förväntar dig defekter – utan därför att förhållandena på plats kan ändras. En panel skadas under installationen. En grov öppning är något större än uppmätt. En rörmokare skär in i en vägpanel för att komma åt en ventil. Att ha reservpaneler på plats innebär att rummet fortsätter enligt schema.
Duschbassänger och vägpaneler testas och certifieras som ett system. Att beställa en bassäng från en leverantör och paneler från en annan skapar kompatibilitetsrisk. Använd matchade system från samma tillverkare. Om leverantören erbjuder förkonstruerade system bör dessa användas.
Innan containern lämnar fabriken, bekräfta att all dokumentation är i ordning:
Saknad dokumentation försenar tullavslutet och försvårar GC:s inlämningsprocess.
Här är ett scenario baserat på en verklig renovering av ett medelstort hotell.
Containern hölls kvar i tull i ytterligare 5 dagar på grund av ofullständig dokumentation. När duschanläggningarna nådde platsen hade installatörerna redan mobiliserats och flyttats till annat arbete.
Kostnadsfördelning:
Total kostnad för en veckas försening av duschanläggning i en fas: 18 880 USD.
Över tre faser: 56 640 USD.
Allt på grund av att inköpsordern placerades två veckor för sent.
Fråga: Kan vi använda en inhemsk leverantör för att förkorta ledtiden?
Svar: Vissa inhemska leverantörer erbjuder ledtider på 3–4 veckor för standardprodukter. Enhetens kostnad är dock vanligtvis 40–60 % högre än priset vid direktimport från Kina. Utvärdera avvägningen mot ditt schemarisk.
Q: Vad är den kortaste ledtiden för duschsystem i specialfärg?
A: Anpassning av färgen tar ungefär 1–2 veckor. Den totala ledtiden från beställning till plats är vanligtvis 9–11 veckor.
Q: Skulle vi beställa duschsystem innan entreprenören är utsedd?
A: Specifikationen bör vara färdigställd innan entreprenören är utsedd. Beställningen ska placeras efter att entreprenören bekräftat installationsplanen.
Q: Hur hanterar vi inköp av duschsystem för en renovering i faser?
A: Beställ alla faser samtidigt om möjligt, eller skjut på beställningarna så att material för varje fas anländer 1–2 veckor innan den planerade installationens start. Vänta inte tills fas 1 är slutförd innan du beställer fas 2.
Q: Vilken dokumentation bör vi begära från leverantören innan vi beställer?
A: Certifieringsrapport, installationsanvisning, säkerhetsdatablad (MSDS), garantivillkor och ett prov av det faktiska produkten för godkännande.
Duschsystem är inte en valfri inköpsartikel. De ingår i den kritiska vägen på grund av långa ledtider, tidig position i installationssekvensen och flera koordineringsberoenden. Att beställa dem sent har mätbara ekonomiska konsekvenser: förlorad intäkt, ändringsorder till entreprenörer och sämre installationskvalitet.
Lösningen är enkel: Beställ 8 veckor innan installationen börjar, mät först de grova öppningarna, beställ reservdelar och bekräfta dokumentationen innan förskickning. Behandla inköpsplaneringen för duschsystem med samma brådska som du skulle behandla beställningen av gästrumsdräkter eller lobbymöbler. Vid renovering av ett hotell är duschsystem inte valfri infrastruktur. Det är en tidsgräns.
Copyright © Guangdong Wiselink Ltd. -- Integritetspolicy
EN
