Hotellin remontissa kriittinen polku on tehtävien järjestys, joka määrittää hankkeen kokonaiskeston. Jos kriittisellä polulla oleva tehtävä viivästyy, koko hanke siirtyy myöhässä – jokainen huone on poissa käytöstä ylimääräisen päivän ajan ja jokainen tulo euro menetetään.
Useimmat hankintatiimit ymmärtävät, että huonekalut, valaistus ja kiinteät kalusteet vaativat varhaisen tilauksen. Suihkujärjestelmiä pidetään kuitenkin usein myöhäisessä vaiheessa tapahtuvana hankintakohteena, ja niitä tilataan viikoja liian myöhään. Kun virhe huomataan, huoneiden valmiuspäivämäärä on jo rikkoutunut.
Tässä artikkelissa selitetään, miksi suihkujärjestelmät kuuluvat kriittiselle polulle, mitä tapahtuu, kun niitä tilataan liian myöhään, ja miten hankintajärjestystä tulisi suunnitella, jotta remontti pysyy aikataulussa.
Tyypillinen valikoituja palveluita tarjoavan hotellin remontti (100–200 huonetta) noudattaa seuraavaa yleistä aikataulua:
Vaihe 1 – Suunnittelu ja määrittely (viikot 1–8)
Vaihe 2 – Hankinnat ja tilaukset (viikot 6–16)
Vaihe 3 — Sivuston valmistelu (viikot 10–20)
Vaihe 4 — Asennukset (viikot 16–30)
Huomaa, että suihkujärjestelmät sijaitsevat vaiheen 2 ja vaiheen 4 välisellä rajalla. Niiden on tilattava riittävän varhain, jotta ne saapuvat ennen asennuksen aloittamista, mutta niiden on asennettava varhain vaiheessa 4, koska kaikki muu kylpyhuoneessa riippuu niistä.
Kolme tekijää siirtää suihkujärjestelmät kriittiselle tielle.
Aasiasta tuotavien valugranittisten suihkujärjestelmien kokonaistoimitusaika tilauksesta satamaan on 6–8 viikkoa. Lisää 1–2 viikkoa tullinkäsittelyyn ja sisämaan kuljetukseen. Tämä tekee yhteensä 7–10 viikkoa ostotilauksesta työmaalle.
Erityisvärit tai ei-standardit mitat lisäävät aikaa vielä 1–2 viikolla.
Vertaa tätä huonekaluihin, jotka voidaan usein hankkia kotimaasta 4–6 viikossa, tai valaistukseen, joka voidaan toimittaa suoraan 2–4 viikossa. Suihkujärjestelmä on yksi koko FF&E-paketin pitkäaikaisimmista tuotteista.
Kylpyhuoneen rakentamisjärjestyksessä suihkujärjestelmät asennetaan varhain:
Kaikki tehtävät vaiheen 3 jälkeen edellyttävät kylpyammeen olevan paikoillaan. Kaikki tehtävät vaiheen 4 jälkeen edellyttävät seinäpaneelien olevan asennettuina. Jos kylpyjärjestelmä ei ole paikalla, kun asennustiimi on valmis, koko kylpyhuoneen asennusjärjestelmä pysähtyy.
Kylpyjärjestelmien koordinointi vaatii:
Jokainen koordinaatiopiste voi aiheuttaa viivästystä. Jos kylpyammekokonaisuus saapuu, mutta karkeat asennukset eivät täsmää, joudut joko odottamaan vaihtoehtoista tuotetta tai maksamaan kenttämuokkauksista. Molemmat vaihtoehdot kuluttavat aikaa ja rahaa.
Myöhästynyt kylpyammekokonaisuuden tilaus vaikuttaa koko projektin etenemiseen.
Huoneen valmistumisen viivästyminen
Suorin vaikutus. Jos kylpyammekokonaisuuden asennusta ei voida aloittaa aikataulun mukaan, kaikki seuraavat ammattiryhmät jäävät myöhästymään. Kaksi viikkoa kestävä viivästys kylpyammekokonaisuuden toimituksessa voi lisätä huoneen kokonaivalmistumisaikaa kahdesta kolmeen viikkoon, koska seuraavat ammattiryhmät eivät voi työskennellä sen ympärillä.
Laajennettu huoneiden käyttökatko
Hotellin remontin yhteydessä käyttökelvottomat huoneet eivät tuota mitään tuloja. Tyypillisesti 150 huonetta käsittävässä hotellissa remontti tehdään vaiheittain, jolloin huoneita otetaan käytöstä pois vaiheittain. Jokainen päivä, jonka huone on käytöstä poissa, aiheuttaa suoraa tulosmenetystä. Keskimääräisellä huonehinnalla 120 USD ja 70 %:n täyttöasteella jokainen käyttökelvoton huonepäivä aiheuttaa 84 USD:n tulosmenetyksen. Kerrotaan tämä 50 huoneella yhdessä vaiheessa, ja kahden viikon viivästys suihkujärjestelmän asennuksessa aiheuttaa 58 800 USD:n tulosmenetyksen huone-tuloissa per vaihe.
Urakoitsijan muutospyynnöt
Kun suihkujärjestelmä saapuu myöhässä, asentaja kohtaa kaksi vaihtoehtoa: odottaa (jolloin heidän työryhmänsä istuu työttömänä ja laskutetaan varallaoloaikasta) tai siirtyä paikalle kahdesti (kerran suihkujärjestelmän asennukseen ja kerran kaikkiin muihin töihin). Kumpikaan vaihtoehto ei välttämättä estä muutospyyntöjen syntymistä. Tyypillinen varallaoloaika-kustannus kolmehen henkilöön koostuvassa asennustyöryhmässä on 150–250 USD/tunti. Yhden päivän työttömän työryhmän aika maksaa 1 200–2 000 USD.
Kiireellisen asennuksen laatu
Kun aikataulua tiukennetaan, asennuksen laatu kärsii. Kulmia leikataan. Tiivistäminen tehdään huolimattomasti. Vesitiukkuusratkaisut tehdään kiireessä. Vuosia myöhemmin kiinteistöjohtaja joutuu käsittelemään seurauksia huoltopuheluiden ja takuuvaatimusten muodossa.
Noudata näitä käytäntöjä, jotta suihkujärjestelmät pysyvät kriittisellä tiellä eivätkä päädy ongelmavyöhykkeelle.
Mene taaksepäin suunnitellusta asennuksen aloituspäivästä ja tee tilaus vähintään 8 viikkoa ennen sitä. Tämä varaus ottaa huomioon seuraavat tekijät:
Lisää 2 viikkoa erikoisvärien tai ei-standardien mittojen tapauksessa.
Kylpyhuoneen lattia-alustat ja seinäpaneelit valmistetaan tarkoilla mitoilla. Tilauksen tekeminen ennen kuin karkeat aukot on lopullistettu on arvaamista. Vaadi yleisen urakoitsijan (GC) allekirjoitus karkeiden aukkojen mitoista ennen tilauslomakkeen lähettämistä. Tämä yksi askel estää yleisimmän mitallisesti epäyhtenäisen tilanteen.
Tilaa 5 % varapaneeleja. Ei siksi, että odottaisit vikoja – vaan siksi, että kenttäolosuhteet voivat muuttua. Paneeli saattaa vaurioitua asennuksen aikana. Karkea aukko saattaa olla hieman suurempi kuin mitattu. Putkimies saattaa leikata seinäpaneeliin päästäkseen venttiiliin. Varapaneelien olemassaolo paikalla tarkoittaa, että huoneen rakennus pysyy aikataulussa.
Kylpyhuoneen lattia-alustat ja seinäpaneelit on testattu ja sertifioitu järjestelmänä. Lattia-alustan tilaaminen yhdestä lähteestä ja paneelit toisesta luodaan yhteensopivuusriskiä. Pidä kiinni saman valmistajan yhdistetyistä järjestelmistä. Jos toimittaja tarjoaa esisuunniteltuja järjestelmiä, käytä niitä.
Ennen kuin kontti lähtee tehtaasta, varmista, että kaikki dokumentaatio on kunnossa:
Puuttuva dokumentaatio viivästää tullinkäsittelyä ja vaikeuttaa yleisen urakoitsijan (GC) toimitusprosessia.
Tässä skenaario perustuu todelliseen keskikokoiseen hotellin remonttiin.
Säiliö pidettiin tullissa lisäaikaa viisi päivää puutteellisen dokumentoinnin vuoksi. Kun suihkujärjestelmät saapuivat kohteeseen, asennusryhmä oli jo koolle kutsuttu ja siirtynyt muuhun työhön.
Kustannusrakenne:
Yhden vaiheen suihkujärjestelmän viivästys yhdellä viikolla aiheuttaa yhteensä 18 880 USD:n kustannukset.
Kolmessa vaiheessa yhteensä 56 640 USD.
Kaikki tästä johtuen, että ostotilaus tehtiin kaksi viikkoa liian myöhään.
K: Voisimmeko käyttää kotimaista toimittajaa lyhentääksemme toimitusaikaa?
V: Jotkut kotimaiset toimittajat tarjoavat 3–4 viikon toimitusaikoja standardituotteisiin. Kuitenkin yksikkökustannukset ovat yleensä 40–60 % korkeammat kuin suora Kiinasta hankittujen tuotteiden. Arvioi tämä vaihtoehto aikatauluriskisi perusteella.
K: Mikä on mukautettujen värivaihtoehtojen kylpyhuonekäyttöjärjestelmien vähimmäistoimitusaika?
V: Mukautetun värinsovituksen lisäaika on noin 1–2 viikkoa. Kokonaistoimitusaika tilauksesta rakennuspaikalle on tyypillisesti 9–11 viikkoa.
K: Pitäisikö tilata kylpyhuonekäyttöjärjestelmät ennen kuin yleinen urakoitsija (GC) on valittu?
V: Määrittelyt tulee saada valmiiksi ennen kuin yleinen urakoitsija (GC) valitaan. Ostotilaus tulee tehdä vasta kun yleinen urakoitsija (GC) vahvistaa asennussuunnitelman.
K: Kuinka käsittellemme kylpyhuonekäyttöjärjestelmien hankintaa vaiheittaisessa remontissa?
V: Tilatkaa kaikki vaiheet mahdollisuuksien mukaan samanaikaisesti, tai jakakaa tilaukset niin, että jokaisen vaiheen materiaali saapuu 1–2 viikkoa ennen sen suunniteltua asennuksen aloituspäivää. Älkää odottako vaiheen 1 valmistumista ennen vaiheen 2 tilaamista.
K: Mitä asiakirjoja tulisi pyytää toimittajalta ennen tilausta?
V: Hyväksyntäraportti, asennusohje, turvallisuustiedote (MSDS), takuuehdot ja todellisen tuotteen näyte hyväksyttäväksi.
Kylpyhuoneen suihkujärjestelmät eivät ole valinnainen hankintakohteita. Ne ovat kriittisellä radalla pitkien toimitusaikojen, varhaisen asennusjärjestyksen ja useiden koordinaatio-riippuvuuksien vuoksi. Niiden myöhästynyt tilaus aiheuttaa mitattavia taloudellisia seurauksia: menetettyä tuottoa, urakoitsijan muutoskäsityksiä ja heikentynyttä asennuslaatua.
Ratkaisu on yksinkertainen: tilaa järjestelmät 8 viikkoa ennen asennuksen aloitusta, mittaa ensin raakarakenteet, tilaa varaosia ja vahvista dokumentaatio ennen lähettämistä. Käsittele kylpyhuoneen suihkujärjestelmien hankintaa yhtä kiireellisenä kuin hotellihuoneen mattoja tai aulakalusteita. Hotellin remontissa suihkujärjestelmä ei ole vaihtoehtoinen infrastruktuuri – se on aikataulun avainkohta.
Tekijänoikeus © Guangdong Wiselink Ltd. -- Tietosuojakäytäntö
EN
