În cadrul unei renovări de hotel, traseul critic reprezintă succesiunea de sarcini care determină durata totală a proiectului. Dacă o sarcină din traseul critic întârzie, întregul proiect este amânat — fiecare cameră rămâne nefuncțională cu o zi în plus, iar fiecare dolar de venit se pierde.
Majoritatea echipelor de achiziții înțeleg că mobilierul, iluminatul și elementele de mobilier fix (casegoods) necesită comandă timpurie. Totuși, sistemele de duș sunt adesea tratate ca un articol de achiziție pentru etapa finală, comandate cu săptămâni în urmă față de momentul potrivit. Până când cineva își dă seama de această greșeală, programul de finalizare a camerelor s-a deteriorat deja.
Acest articol explică de ce sistemele de duș trebuie incluse în traseul critic, ce se întâmplă atunci când sunt comandate târziu și cum trebuie organizată achiziționarea pentru a menține renovarea în termen.
O renovare tipică a unui hotel cu servicii selectate (100–200 de camere) urmează această succesiune generală:
Faza 1 — Proiectare și specificații (Săptămânile 1–8)
Faza 2 — Achiziție și comandă (Săptămânile 6–16)
Faza 3 — Pregătirea site-ului (Săptămânile 10–20)
Faza 4 — Instalare (Săptămânile 16–30)
Observați că sistemele de duș se află la limita dintre Faza 2 și Faza 4. Ele trebuie comandate suficient de devreme pentru a ajunge înainte de începerea instalării, dar trebuie montate la începutul Fazei 4, deoarece toate celelalte elemente din baie depind de ele.
Trei factori plasează sistemele de duș pe calea critică.
Sistemele de duș din marmură turnată, provenite din Asia, au un timp total de livrare de 6–8 săptămâni, de la comandă până la sosirea în port. Adăugați încă 1–2 săptămâni pentru vamă și transport terestru intern. Astfel, perioada totală de la comandă până la livrarea pe șantier este de 7–10 săptămâni.
Culorile personalizate sau dimensiunile neobișnuite adaugă încă 1–2 săptămâni.
Comparați această durată cu cea a mobilierului, care poate fi adesea procurat local în 4–6 săptămâni, sau cu cea a iluminatului, care poate fi livrat direct în 2–4 săptămâni. Sistemul de duș este unul dintre elementele cu cel mai lung timp de livrare din întregul pachet FF&E.
În succesiunea construcției băii, sistemele de duș se instalează la început:
Fiecare sarcină ulterioară pasului 3 depinde de montarea bazinului de duș. Fiecare sarcină ulterioară pasului 4 depinde de montarea panourilor pentru pereți. Dacă sistemul de duș nu este disponibil la fața locului în momentul în care echipa de instalare este pregătită, întreaga secvență de amenajare a băii se oprește.
Sistemele de duș necesită coordonarea cu:
Fiecare punct de coordonare reprezintă un potențial factor de întârziere. Dacă sistemul de duș ajunge, dar instalarea preliminară nu corespunde, fie așteptați o piesă de înlocuire, fie plătiți modificări efectuate pe șantier. Ambele variante implică pierdere de timp și costuri suplimentare.
Consecințele comenzii cu întârziere a sistemelor de duș se propagă întregului proiect.
Întârzierea finalizării camerei
Impactul cel mai direct. Dacă montarea sistemului de duș nu poate începe la termen, toate celelalte meserii ulterioare sunt amânate. O întârziere de două săptămâni în livrarea sistemului de duș poate adăuga două până la trei săptămâni la termenul total de finalizare a camerei, deoarece meseriile ulterioare nu pot lucra în jurul acestei etape.
Timp prelungit de nefuncționare a camerelor
În cadrul unei renovări hoteliere, camerele scoase din funcțiune generează venituri nule. O proprietate cu 150 de camere aflată în renovare își scoate obișnuial camerele din funcțiune pe etape. Fiecare zi suplimentară în care o cameră este scoasă din funcțiune reprezintă o pierdere directă de venituri. La un ADR de 120 USD și o ocupare de 70%, fiecare zi de nefuncționare a unei camere implică o pierdere de venituri de 84 USD. Înmulțind această valoare cu 50 de camere incluse într-o etapă și cu o întârziere de două săptămâni la instalarea sistemului de duș, pierderea de venituri din camere ajunge la 58.800 USD pe etapă.
Modificări ale contractului pentru executant
Când sistemul de duș sosește cu întârziere, instalatorul are două opțiuni: să aștepte (iar echipa sa rămâne inactivă, fiind facturată cu tarife de stare de așteptare) sau să se deplaseze de două ori (o dată pentru instalarea sistemului de duș și o dată pentru restul lucrărilor). Ambele opțiuni generează o modificare a contractului. Tarifele tipice de stare de așteptare pentru o echipă de instalare formată din trei persoane variază între 150 și 250 USD pe oră. O singură zi de inactivitate a echipei costă între 1.200 și 2.000 USD.
Calitate scăzută a instalării efectuate în grabă
Când programul se strânge, calitatea instalării suferă. Se fac compromisuri. Etanșarea este neglijentă. Detaliile de impermeabilizare sunt executate în grabă. La ani de zile, administratorul imobilului se confruntă cu consecințele sub forma apelurilor de service și a cererilor de garanție.
Urmați aceste practici pentru a menține sistemele de duș pe drumul critic și în afara zonei problematice.
Calculați în sens invers pornind de la data planificată pentru începutul instalării și plasați comanda cel puțin cu 8 săptămâni înainte. Acest interval de siguranță acoperă:
Adăugați 2 săptămâni pentru culori personalizate sau dimensiuni neobișnuite.
Bateriile pentru duș și panourile de perete sunt fabricate în dimensiuni specifice. Comandarea înainte de finalizarea deschiderilor brute este un risc. Solicitați constructorului general să semneze confirmarea măsurătorilor deschiderilor brute înainte de emiterea comenzii. Această singură etapă previne cea mai frecventă nepotrivire dimensională.
Comandați 5% panouri suplimentare. Nu pentru că vă așteptați defecte — ci pentru că condițiile din teren se pot schimba. Un panou se deteriorază în timpul instalării. O deschidere brută este ușor mai mare decât cea măsurată. Un instalator taie un panou de perete pentru a accesa o supapă. A avea panouri suplimentare pe șantier înseamnă că lucrarea rămâne în termen.
Bateriile pentru duș și panourile de perete sunt testate și certificate ca un sistem integrat. Comandarea unei baterii de la o sursă și a panourilor de la altă sursă creează riscuri de incompatibilitate. Folosiți sisteme complet compatibile, provenite de la același producător. Dacă furnizorul oferă sisteme preinginerate, utilizați-le.
Înainte ca containerul să părăsească fabrica, confirmați că toată documentația este în regulă:
Lipsa documentației întârzie eliberarea vamală și perturbă procesul de depunere al GC.
Iată un scenariu bazat pe o renovare reală a unui hotel de dimensiune medie.
Containerul a fost reținut în vamă timp de 5 zile suplimentare din cauza documentației incomplete. Până când sistemele de duș au ajuns pe șantier, echipa de instalare fusese deja mobilizată și mutată la alte lucrări.
Defalcarea costurilor:
Costul total al unei întârzieri de o săptămână a sistemelor de duș într-o fază: 18.880 USD.
Pe cele trei faze: 56.640 USD.
Totul pentru că comanda de achiziție a fost emisă cu două săptămâni mai târziu decât era necesar.
Întrebare: Putem folosi un furnizor local pentru a scurta termenul de livrare?
Răspuns: Unii furnizori locali oferă termene de livrare de 3–4 săptămâni pentru produse standard. Totuși, costul pe unitate este de obicei cu 40–60 % mai mare decât prețul direct din China. Evaluați compromisul față de riscul de întârziere al programului dumneavoastră.
Î: Care este timpul minim de livrare pentru sistemele de duș în culori personalizate?
R: Potrivirea personalizată a culorii adaugă aproximativ 1–2 săptămâni. Timpul total de livrare, de la comandă până la locul de instalare, este în mod obișnuit de 9–11 săptămâni.
Î: Trebuie să comandăm sistemele de duș înainte de alegerea antreprenorului general (GC)?
R: Specificațiile trebuie finalizate înainte de alegerea antreprenorului general (GC). Comanda de achiziție trebuie plasată după ce antreprenorul general (GC) confirmă programul de instalare.
Î: Cum gestionăm achiziționarea sistemelor de duș pentru o renovare realizată în etape?
R: Comandați toate etapele simultan, dacă este posibil, sau programați comenzile în mod escalat, astfel încât materialele pentru fiecare etapă să sosească cu 1–2 săptămâni înainte de începutul programat al instalării respectivei etape. Nu așteptați finalizarea Etapei 1 pentru a comanda Etapa 2.
Î: Ce documentație trebuie să solicităm furnizorului înainte de comandă?
R: Raport de certificare, manual de instalare, fișă de date privind siguranța materialelor (MSDS), condiții de garanție și un eșantion al produsului real pentru aprobare.
Sistemele de duș nu sunt un articol de achiziție opțional. Ele se află pe calea critică datorită termenelor lungi de livrare, poziției timpurii în secvența de instalare și dependențelor multiple de coordonare. Comandarea lor târzie are consecințe financiare măsurabile: pierderea veniturilor, modificări ale comenzilor către contractori și calitate redusă a instalării.
Soluția este simplă: comandați cu 8 săptămâni înainte de începutul instalării, măsurați mai întâi deschiderile brute, comandați piese de rezervă și confirmați documentația înainte de expediere. Abordați cronograma de achiziție a sistemelor de duș cu aceeași urgență cu care ați aborda comanda de saltele pentru camerele de oaspeți sau a mobilierului pentru hol. Într-o renovare de hotel, sistemul de duș nu este o infrastructură opțională. Este o barieră temporală în program.
Drepturi de autor © Guangdong Wiselink Ltd. -- Politica de confidențialitate
EN
