Les salles de bain d'appartement subissent beaucoup d'usure. Pas parce que les locataires sont malveillants — la plupart ne le sont pas — mais parce qu'aucune personne ne s'attache à une salle de bain locative comme elle le ferait à sa propre salle de bain. Les habitudes d'entretien varient énormément. Certains locataires nettoient chaque semaine. D'autres n'utilisent jamais d'éponge. Certains utilisent de l'eau de Javel sur tout. D'autres emploient des détergents abrasifs, car c'est ce que leurs parents utilisaient.
Les parois de douche doivent résister à tout cela, année après année, locataire après locataire, avec un entretien minimal entre deux baux. Cela représente une exigence très élevée pour tout matériau. Depuis des décennies, promoteurs et gestionnaires immobiliers combattent ce problème avec des carreaux et des bacs en fibre de verre. De plus en plus d'entre eux optent désormais pour le marbre reconstitué comme solution.
Ce changement ne répond pas à une recherche d'esthétique, bien que le marbre reconstitué ait effectivement meilleure apparence que la fibre de verre. Il s'agit avant tout de coûts d'exploitation.
Un propriétaire d’une maison individuelle peut chouchouter sa salle de bain. Il peut essuyer les parois après chaque douche, re-sceller les joints annuellement et faire appel à un entrepreneur spécialisé en carrelage en cas de problème. Aucune de ces pratiques n’a lieu dans un logement locatif.
Voici ce que subissent réellement les parois des douches en appartement :
Un taux de rotation élevé. En moyenne, un nouveau locataire emménage tous les douze mois. Cela signifie de nouvelles habitudes d’entretien et un risque accru de dégâts.
Des produits nettoyants inconnus. Vous pouvez inscrire « interdiction d’utiliser de l’eau de Javel » dans le bail, mais personne ne fait appliquer cette clause. Les locataires utilisent ce qu’ils ont sous l’évier.
Période entre deux baux. Lorsqu’un locataire quitte les lieux, l’équipe d’entretien dispose au plus d’une semaine pour remettre l’appartement en état. Elle n’a ni le temps ni les moyens de refaire les joints, de procéder à un nettoyage approfondi ou de réaliser des réparations. Elle doit simplement essuyer les surfaces et passer à la suite.
Exposition à l’humidité. Les salles de bain en appartement, surtout celles situées à l’intérieur du bâtiment et dotées d’une ventilation médiocre, restent humides. Les matériaux absorbant l’humidité — comme les joints, les plaques de plâtre ou les panneaux bon marché en fibre de verre — se dégradent plus rapidement dans cet environnement.
Chocs et mauvais traitements. Bouteilles tombées, enfants jouant, porte-savons lourds. Le matériau mural doit résister aux chocs sans se fissurer ni s’écailler.
Aucune jointure, point final. C’est là le principal avantage par rapport aux carreaux. Les joints échouent dans les salles de bain d’appartements parce qu’ils sont poreux, tachent, se fissurent et abritent des moisissures. À chaque remise à neuf d’une douche carrelée, il faut soit effectuer un nettoyage approfondi des joints, soit — après quelques années — refaire entièrement les joints. Les deux solutions engendrent des coûts. Les panneaux en marbre reconstitué sont sans joint. Entre les panneaux, il n’y a qu’une fine ligne de silicone assortie à la couleur. Ce silicone dure plusieurs années et se remplace en deux minutes.
La réparation des rayures est simple. Un locataire utilise un produit nettoyant abrasif et raye la surface. Avec les carreaux, ces rayures sont permanentes. Avec la fibre de verre, elles le sont aussi — celle-ci possède une fine couche de gel qui s’use facilement et ne peut pas être restaurée. Avec le marbre reconstitué, l’équipe d’entretien peut éliminer les rayures légères en quelques minutes à l’aide d’un composé de polissage. Les rayures plus profondes peuvent être supprimées par ponçage à l’eau. Le matériau peut ainsi retrouver un aspect quasi neuf sans qu’aucun remplacement ne soit nécessaire.
Sensation de solidité. Les parois de douche en fibre de verre fléchissent. Lorsque vous vous y appuyez, elles se déforment vers l’intérieur. Ce fléchissement provoque, avec le temps, la défaillance des joints de mastic, entraînant des fuites. Le marbre reconstitué, quant à lui, est rigide. Il offre la même sensation solide que les carreaux, sans les inconvénients liés aux joints de carrelage. Les locataires le perçoivent comme un matériau de meilleure qualité, ce qui influence positivement les loyers.
Couleur uniforme. Les carreaux présentent des variations de couleur d’un lot à l’autre. Si un panneau est endommagé et qu’il faut remplacer une section de la douche d’un appartement — ce qui arrive — il est difficile de faire correspondre la couleur. Les panneaux en marbre reconstitué issus d’une même série de production sont uniformes. Des remplacements peuvent être commandés pour assurer une parfaite correspondance.
Résistance chimique. La couche de gel coat sur le marbre reconstitué de qualité est formulée pour résister aux produits ménagers, y compris à de nombreux agents qui endommageraient d’autres matériaux. Elle ne s’attaque pas sous l’effet d’une exposition modérée à l’eau de Javel, contrairement à la pierre naturelle. Elle ne devient pas trouble sous l’effet de nettoyants acides, contrairement aux matériaux de gel coat moins chers.
Examinons les chiffres pour un immeuble d’appartements de 100 logements, avec une douche par logement.
Matériau et installation (construction neuve) :
L’économie réalisée uniquement sur le matériau et l’installation s’élève à 60 000 $ à 100 000 $ pour un immeuble de 100 logements.
Coût annuel d’entretien lié au roulement par logement :
Sur une période de détention de dix ans avec un taux moyen de remise en état d’une fois par unité par an, cela représente 150 000 à 300 000 dollars américains de frais d’entretien du carrelage que le marbre reconstitué élimine entièrement.
Coûts de réparation :
Coût total de possession sur dix ans pour 100 unités :
L’écart s’élève approximativement à 200 000 à 360 000 dollars américains sur dix ans. Cela a un impact significatif sur toute analyse financière prévisionnelle de projet multifamilial.
Au-delà des économies directes, le marbre reconstitué améliore plusieurs autres indicateurs qui intéressent les promoteurs.
Qualité perçue supérieure. Une douche en marbre reconstitué sans jointure semble plus onéreuse qu’elle ne l’est réellement. Les futurs locataires voient des panneaux pleins plutôt que des joints de carrelage, ce qui leur évoque une finition haut de gamme. Dans les marchés où des primes de loyer de 25 à 50 dollars par mois sont réalisables, les recettes supplémentaires par logement sur une période de détention de dix ans s’élèvent à 3 000 à 6 000 dollars — largement suffisantes pour compenser tout surcoût matériel par rapport au polyester renforcé de fibres de verre.
Moins d’appels liés à l’entretien. Les problèmes de joints constituent l’une des demandes d’entretien les plus fréquentes dans les salles de bain d’appartements. Les locataires remarquent les joints moisissés, ils se plaignent, et l’équipe d’entretien doit intervenir. Le marbre reconstitué élimine ces appels. Les gestionnaires immobiliers consacrent moins de temps aux réparations de salles de bain.
Délais de remise en location réduits. Une équipe d’entretien peut nettoyer, inspecter et valider une douche en marbre reconstitué en moins de trente minutes. Aucun frottement des joints. Aucune vérification des carreaux lâches. Aucune attente pour le durcissement du mastic. Un délai de rotation plus court signifie moins de chevauchement de périodes de vacance et davantage de jours locatifs par an.
La fibre de verre coûte moins cher à l’achat — environ 600 à 1 000 dollars américains par unité installée. C’est son seul avantage. La fibre de verre s’raye facilement, fléchit, se tache et paraît désuète au bout de quelques années. La couche de gel coat appliquée sur la fibre de verre est fine et ne peut ni être poncée ni polie. Une fois rayée, elle reste rayée. Les douches en fibre de verre installées dans des appartements doivent généralement être remplacées après 5 à 7 ans. Le marbre reconstitué dure vingt ans ou plus avec un entretien basique.
La comparaison des coûts sur l’ensemble du cycle de vie penche nettement en faveur du marbre reconstitué. Même avec un budget de construction très serré, payer davantage à l’achat pour du marbre reconstitué permet d’amortir cet investissement dès le premier cycle de rotation.
Le marbre reconstitué se fissure-t-il dans les climats froids ?
Le marbre reconstitué se dilate et se contracte avec les variations de température, mais des panneaux correctement installés, munis de joints d’expansion adéquats, résistent parfaitement aux cycles gel-dégel. Ce n’est pas un problème dans les salles de bain intérieures.
Le marbre reconstitué peut-il être installé sur des carreaux existants ?
Oui, dans la plupart des cas. Les carreaux existants doivent être propres et solidement fixés. Il s’agit d’une approche courante lors de la rénovation d’appartements afin d’éviter les coûts liés à la démolition.
Comment les panneaux de marbre reconstitué sont-ils livrés aux appartements situés aux étages supérieurs ?
Les panneaux standards sont dimensionnés pour s’adapter aux ascenseurs de fret. Dans les immeubles dépourvus d’ascenseur, les panneaux peuvent être découpés en sections plus petites, les joints étant dissimulés dans les angles.
Et les receveurs de douche — les receveurs en marbre reconstitué résistent-ils bien dans les appartements ?
Oui, et ils sont même préférables aux receveurs carrelés pour la même raison : l’absence de joints au sol, là où commencent la plupart des fuites de douche dans les appartements.
Comment spécifier le marbre reconstitué pour un projet multifamilial ?
Panels de spécification 1/2 pouce avec une couche de gel de 20 mil pour une durabilité optimale. Choisissez des teintes moyennes : elles révèlent moins les taches d’eau et l’usure que les teintes foncées ou le blanc pur.
Le marbre reconstitué est-il glissant lorsqu’il est mouillé ?
Le marbre reconstitué standard est lisse. Pour les douches d’appartements, spécifiez une finition mate ou texturée pour le bac afin d’améliorer la résistance au glissement.
Les locataires peuvent-ils endommager le marbre reconstitué avec des produits nettoyants agressifs ?
La couche de gel résiste à la plupart des produits ménagers, y compris à l’eau de Javel diluée. Les abrasifs puissants peuvent toutefois la rayer, mais ces rayures peuvent être polies lors de la remise en état — contrairement aux carreaux ou au fibre de verre.
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