I bagni degli appartamenti subiscono un notevole logorio. Non perché gli inquilini siano intenzionalmente distruttivi — la maggior parte non lo è — ma perché nessuna singola persona si prende cura di un bagno locativo nello stesso modo in cui lo farebbe del proprio. Le abitudini di pulizia variano enormemente. Alcuni inquilini puliscono settimanalmente. Altri non usano mai una spugna. Alcuni utilizzano la candeggina su ogni superficie. Altri impiegano detergenti abrasivi perché è ciò che usavano i loro genitori.
Le pareti della doccia devono resistere a tutto ciò, anno dopo anno, inquilino dopo inquilino, con manutenzione minima tra un affitto e l’altro. Si tratta di un obiettivo ambizioso per qualsiasi materiale. Da decenni, sviluppatori e amministratori di immobili combattono questa sfida con piastrelle e fibra di vetro. Sempre più spesso, scelgono il marmo ricostruito come soluzione.
Questo passaggio non riguarda principalmente l’estetica, anche se il marmo ricostruito ha effettivamente un aspetto migliore rispetto alla fibra di vetro. Riguarda invece i costi operativi.
Un proprietario di una casa unifamiliare può dedicare attenzioni particolari al bagno: può usare lo spazzolone dopo ogni doccia, riapplicare il sigillante alle fughe una volta all’anno e chiamare un piastrellista in caso di problemi. Niente di tutto ciò avviene in un appartamento in affitto.
Ecco a cosa sono effettivamente sottoposte le pareti della doccia negli appartamenti:
Alta rotazione. In media, ogni dodici mesi si insedia un nuovo inquilino. Ciò significa nuove abitudini di pulizia e un nuovo rischio di danni.
Detergenti sconosciuti. Puoi inserire nel contratto di locazione la clausola "niente candeggina", ma nessuno la fa rispettare. Gli inquilini usano qualsiasi prodotto abbiano sotto il lavandino.
Finestra tra un contratto e l’altro. Quando un inquilino lascia l’alloggio, l’equipe di manutenzione ha al massimo una settimana per rendere nuovamente disponibile l’unità. Non ha tempo per rifare le fughe, per una pulizia approfondita o per eseguire riparazioni: deve semplicemente asciugare e passare oltre.
Esposizione all’umidità. I bagni degli appartamenti, specialmente quelli interni con cattiva ventilazione, restano umidi. I materiali che assorbono umidità — come le fughe, il cartongesso e la fibra di vetro economica — si degradano più rapidamente in tale ambiente.
Impatto e usura. Bottiglie cadute, bambini che giocano, portasaponette pesanti. Il materiale della parete deve resistere agli urti senza creparsi o scheggiarsi.
Niente fughe, punto e basta. Questo è il vantaggio più importante rispetto alle piastrelle. Le fughe si deteriorano nei bagni degli appartamenti perché sono porose, si macchiano, si crepano e favoriscono la formazione di muffa. Ogni rinnovo di un box doccia piastrellato richiede, dopo ogni cambio d’affitto, una pulizia approfondita delle fughe oppure — dopo alcuni anni — una nuova stuccatura. Entrambe le operazioni comportano costi. I pannelli in marmo ricostituito sono privi di giunture. Tra i pannelli non c’è altro che una sottile linea di silicone abbinata al colore del materiale. Questo silicone dura anni ed è sostituibile in due minuti.
La riparazione di graffi è semplice. Un inquilino utilizza un detergente abrasivo e graffia la superficie. Con le piastrelle, tali graffi sono permanenti. Anche con la fibra di vetro lo sono — quest’ultima presenta un sottile strato gel che si graffia facilmente e non può essere ripristinato. Con il marmo ricostruito, il personale di manutenzione può rimuovere i graffi superficiali in circa dieci minuti usando un composto lucidante. I graffi più profondi possono essere eliminati mediante sabbiatura a umido. Il materiale può essere riportato a condizioni quasi nuove senza sostituire alcunché.
Sensazione di solidità. Le pareti doccia in fibra di vetro flessionano. Quando ci si appoggia, si incurvano verso l’interno. Questa flessione provoca, col tempo, il cedimento dei giunti di silicone, causando perdite. Il marmo ricostruito è rigido. Offre la stessa sensazione solida delle piastrelle, ma senza gli svantaggi della malta. Gli inquilini lo percepiscono come un prodotto di qualità superiore, elemento rilevante ai fini di un sovrapprezzo sull’affitto.
Colore uniforme. Le installazioni in piastrelle presentano variazioni cromatiche tra diversi lotti. Se un pannello si danneggia e occorre sostituire una sezione della doccia di un appartamento — cosa che accade — risulta difficile ottenere una corrispondenza cromatica perfetta. I pannelli in marmo ricostituito provenienti dalla stessa produzione sono uniformi; le sostituzioni possono essere ordinate per garantire la perfetta corrispondenza del colore.
Resistenza chimica. Il gel coat di alta qualità applicato sul marmo ricostituito è formulato per resistere ai detergenti domestici, compresi molti prodotti che danneggerebbero altri materiali. Non subisce corrosione da esposizione a concentrazioni leggere di candeggina, come invece avviene con le pietre naturali. Non diventa opaco a causa di detergenti acidi, come invece succede con gel coat di qualità inferiore.
Analizziamo i numeri relativi a un edificio residenziale di 100 unità, ciascuna dotata di una doccia.
Materiale e posa (costruzione nuova):
Il risparmio esclusivamente su materiale e posa ammonta a 60.000–100.000 USD per un edificio di 100 unità.
Costo annuo di manutenzione per unità, in caso di cambio d’affitto:
Su un periodo di detenzione di dieci anni con un tasso medio di turnover di uno per unità all’anno, ciò corrisponde a costi di manutenzione delle piastrelle compresi tra 150.000 e 300.000 USD, interamente eliminati dal marmo ricostituito.
Costi di riparazione:
Costo totale di proprietà su dieci anni per 100 unità:
La differenza ammonta a circa 200.000–360.000 USD su dieci anni. Un valore significativo in qualsiasi prospetto finanziario per immobili multifamiliari.
Oltre ai risparmi diretti sui costi, il marmo coltivato incide positivamente su alcuni altri parametri che interessano gli sviluppatori.
Qualità percepita superiore. Una doccia in marmo coltivato senza giunti appare più costosa di quanto non sia in realtà. I potenziali inquilini vedono pannelli continui invece che fughe di malta e associano tale caratteristica a una finitura di livello superiore. Nei mercati in cui è possibile applicare un sovrapprezzo affittuario di 25–50 dollari al mese, i ricavi aggiuntivi per unità nel corso di un periodo di detenzione decennale ammontano a 3.000–6.000 dollari — una cifra più che sufficiente a coprire qualsiasi maggior costo dei materiali rispetto alla fibra di vetro.
Meno chiamate per interventi di manutenzione. I problemi legati alla malta sono tra le richieste di manutenzione più comuni nei bagni degli appartamenti. Gli inquilini notano la malta ammuffita, si lamentano e il personale addetto alla manutenzione deve intervenire. Il marmo coltivato elimina tali chiamate. I responsabili della gestione immobiliare dedicano meno tempo alle riparazioni dei bagni.
Tempi di riaffitto più rapidi. Un’équipe di manutenzione può pulire, ispezionare e certificare una doccia in marmo coltivato in meno di 30 minuti. Niente spazzolatura delle fughe. Niente controllo di piastrelle allentate. Niente attesa per la polimerizzazione della silicona. Un turnover più rapido significa minori sovrapposizioni di periodi di sfitto e un maggior numero di giorni affittabili all’anno.
La fibra di vetro costa meno inizialmente — circa 600–1.000 USD per unità installata. Questo è l’unico vantaggio. La fibra di vetro si graffia facilmente, flette, macchia e assume un aspetto obsoleto entro pochi anni. Lo strato di gel coat sulla fibra di vetro è sottile e non può essere carteggiato né lucidato. Una volta graffiato, rimane graffiato. Le docce in fibra di vetro negli appartamenti devono generalmente essere sostituite dopo 5–7 anni. Il marmo coltivato dura 20 anni o più con una manutenzione basilare.
Il confronto dei costi sul ciclo di vita favorisce nettamente il marmo coltivato. Anche con i budget di costruzione più ristretti, spendere di più fin dall’inizio per il marmo coltivato si ripaga già nel primo ciclo di turnover.
Il marmo coltivato si spacca nei climi freddi?
Il marmo ricostruito si espande e si contrae con le variazioni di temperatura, ma i pannelli installati correttamente, con idonei giunti di dilatazione, resistono bene ai cicli gelo-disgelo. Non rappresenta un problema negli ambienti interni, come i bagni.
È possibile installare il marmo ricostruito su piastrelle esistenti?
Sì, nella maggior parte dei casi. Le piastrelle esistenti devono essere pulite e ben aderenti. Questo approccio è comune nelle ristrutturazioni di appartamenti per evitare i costi legati alla demolizione.
Come vengono consegnati i pannelli in marmo ricostruito agli appartamenti ai piani superiori?
I pannelli standard sono dimensionati per entrare negli ascensori merci. Nei fabbricati privi di ascensore, i pannelli possono essere tagliati in sezioni più piccole, con le giunzioni nascoste negli angoli.
E per quanto riguarda i piatti doccia: i piatti in marmo ricostruito resistono bene negli appartamenti?
Sì, e sono preferibili rispetto ai piatti in piastrelle per lo stesso motivo: non presentano fughe sul pavimento, dove solitamente iniziano le perdite nelle docce degli appartamenti.
Come specificare il marmo ricostruito per un progetto multifamiliare?
Pannelli da 1/2 pollice con strato gel da 20 mil per la massima durata. Scegliere colori medi: evidenziano meno macchie d’acqua e usura rispetto ai colori scuri o al bianco puro.
Il marmo ricostruito è scivoloso quando è bagnato?
Il marmo ricostruito standard è liscio. Per le docce negli appartamenti, specificare una finitura opaca o testurizzata per il piatto doccia per migliorare la resistenza allo scivolamento.
I conduttori possono danneggiare il marmo ricostruito con detergenti aggressivi?
Lo strato gel resiste alla maggior parte dei detergenti domestici, compresa la candeggina diluita. Gli abrasivi aggressivi possono graffiarlo, ma tali graffi possono essere rimossi con lucidatura durante il cambio di conduttore — a differenza di piastrelle o fibra di vetro.
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